正視房市泡沫化的風險

經濟日報

央行日前警告，「部分推案量大地區，房價下修壓力仍在」，官員也透露推案量大的桃園縣青埔、八德、新北市林口、三峽與淡水等地區，房價有泡沫化之虞。這是非常嚴重的警訊，房市相關業者，包括建築業、代銷仲介業、投資客和金融業切莫等閒視之，自住需求的購屋者更應冷靜觀望。

首先，必須了解台灣房市已經走了11年的多頭，且房屋供過於求，空屋率高，為何至今仍然漲個不停的道理。其實純粹是因為金融危機後各國採行貨幣寬鬆和低利率政策，以及我國遺產贈與稅在98年1月驟降，造成資金回流和貨幣供給大增，讓投資客競相將資金投注於房市，加上房市的資訊不對稱問題嚴重，易受相關業者和投資客聯手炒作，此種假性的投資需求塑造房市交易熱絡的假象，又誘使部分自住需求者恐慌追高。簡言之，台灣這四年來房價上漲，根本就是「資金行情」造成。

問題是，資金行情遲早會因為量化寬鬆結束而落空。從最近美國的工業生產和就業情況屢傳利多等經濟好轉研判，量化寬鬆政策終將退場，屆時全球房市必然首當其衝，台灣房市泡沫吹得這麼大，是否應該早就居高思危？

一旦資金行情結束，房市終將回歸基本面，接受「供需法則」的考驗，照目前國內空屋率超過20%，空屋數達143萬戶，早已累積了房價向下修正的壓力。加上人口老化、出生率下降與少子化，人口紅利消失的長期趨勢，房市供過於求的現象只有愈趨嚴重，未來哪有不跌的道理。再說，沒有所得成長的實質支撐，房價炒高讓絕大多數的自住需求者買不起，房市就沒有真正、實質的需求，將淪為口袋深的投資客自己玩的「金錢遊戲」。房價炒到最高時進場的，或者還抱著一堆不動產的投資客，將變成最後一批白老鼠；一旦行情急轉直下時，更沒有人接手，流動性凍結，套牢的下場將是非常慘烈。

以上的憂慮，可從台灣幾項房市泡沫化的指標觀察，包括房價所得比高達八倍以上、房貸本息超過家庭所得三成、房貸餘額占GDP比重超過四成、房價租金比超過300，租金報酬率為全球最低地區之一，房價漲幅多年來超過經濟成長率、投資需求超過20%等，可見我國房市泡沫化的風險實在高得可怕。

此外，去年上市公司財報顯示，幾家知名營建業的每名員工替公司產生2,500萬元獲利，甚至龍頭建商之一的員工，平均每人替公司賺進1.16億元，各大科技、金融業均望塵莫及。由此顯示，房市飆漲造成營建業一枝獨秀，製造業乏人問津的空洞化和失衡現象也非常令人憂慮。因此，我們建議營建業者、房屋代銷仲介業者和金融業、投資客等，絕對要注意房市泡沫化的風險，已經到了吹彈可破的地步，最好提早調整，不要再蜂擁投入，否則遭受慘重損失，過去累積的獲利也會被侵蝕殆盡。

我們也有必要向首購自住的年輕人宣導正確的購屋知識，在房價居高不下的時候，應該有「先租後買，先小後大，先舊後新，先有再好，先遠後近」的正確觀念。如果房子貴到買不起，就不必硬著頭皮買，以免變成一輩子的房奴；不量力而為的慘痛代價，不是靠低利貸款或省吃儉用可以彌補的。

當然，政府應設法將資金導向生產事業和公共基礎建設，奢侈稅應該進一步將所有的投資（投機）行為納入規範，並合理調高非自住房屋的持有稅負，甚至規劃不動產交易實價課稅，都是導正房市健全發展的長期必要政策，才不會重蹈當初遺贈稅大幅調降卻沒有配套措施而造成房市飆漲的覆轍。