中國樓市“牛”繼續瘋跑？

中國樓市“牛”繼續瘋跑？
桑曉霓：盡管有些分析師不看好中國內地房地產前景，但在中國，悲觀者往往是錯的，流動性在繼續推高樓市。

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更新於2016年10月14日 06:13 英國《金融時報》 桑曉霓

當信和置業(Sino Land)的黃志祥(Robert Ng)大約30年前首次從新加坡來到香港的時候，這位房地產開發商在土地拍賣中積極投標，很多人把他看作一名“闖入者”。

大家都認為，黃志祥高價拿地，大量舉債，將來肯定要破產。然而，隨著市場價格持續上漲，這種激進理念給他帶來了巨大收益。如今，黃志祥是香港頂級房地產大亨之一。

現在，中國內地的房地產開發商引發了一場類似的爭論。房地產（尤其是住宅地產）市場波動劇烈，到處是“鬼城”傳聞，沒有多少人願意住在四線城市，而多數人只有在這類城市才勉強買得起房子。

許多分析師認為，中國內地杠桿化程度最大的開發商隨時可能爆發財務危機。有些開發商的債務負擔超過600億美元，比如中國恆大集團（根據該公司未經審計的半年報）。此外，內地開發商紛紛涌入香港拓展業務，表明這些開發商對內地房地產前景並非特別看好。

但中國的情況往往是，悲觀預言者很可能是錯的。房地產作為一個資產類別在中國非常重要——可能過於重要了。作為經濟增長源頭以及許多家庭儲蓄和財富的源泉，房地產對中國金融體系至為關鍵（因為70%的銀行貸款是房地產抵押物支持的）。如果房地產不行，中國國內經濟很難表現良好。

香港里昂證券(CLSA)的房產研究部門地區主管Nicole Wang表示：“在中國，房地產就是一種替代貨幣。”

但是，對於流動性所具有的安撫效果，沒有一種資產類別像房地產那麽敏感，而中國有大量的流動性。一如既往，流動性正在推高房地產市場，而且遠不止是在一線城市——在許多一線城市，許多夫婦假離婚以便每人能夠以更有利條款購買首套房。

摩根大通(JPMorgan)的數據顯示，今年8月，新房價格環比上漲1.3%，為2011年以來的最大漲幅。中國國家統計局的數據顯示，只有4個城市的新房價格下降，而64個城市的新房價格上漲。摩根大通的朱海斌等經濟學家認為最近的收緊措施力度不夠大，並可能抑制供應，從而進一步推升房價。

香港的一位對沖基金經理表示：“流動性好似從天上來。”他指出，最近幾年全球貨幣供應有40%來自中國。因此，在日本和美國的央行討論採取“直升機撒錢”方式，上馬本地基礎設施和其他大項目之際，中國已加快了印鈔速度，這是其距離認識“直升機撒錢”這個概念最近的時候。他補充稱，中國8月份的社會融資總量再次達到今年早些時候的高點，而上半年達到1.5萬億美元。

抵押貸款迅速增長；中信證券(Citic Securities)旗下里昂證券(CLSA)的數據顯示，今年上半年，近三分之一貸款增量來自房地產領域。隨著銅和其他大宗商品價格回升，中國以外的地區正在感受這種增長的第二輪影響。

此外，香港房地產業務具有吸引力有許多原因，它並不意味著內地房地產市場將會崩潰。情況確實如此，盡管存在過度借貸、非熱點區域供應過多以及困擾佳兆業(Kaisa)或復星(Fosun)等著名房地產公司的政治風險。Nicole Wang表示，香港具有吸引力的因素包括較低的稅率和較大的規模，還有人們對美元資產的胃口（的確如此）。

當然也存在一些風險，其中包括隨著收入增長放緩而出現的購買能力下降。新加坡最近的一項非正式調查顯示，大多數受訪者擁有中國一套豪宅的意願超過持有30年期美國國債。只有一位投資者質疑業主未來提高租金的能力。

中國並非唯一遭受此類質疑的地區。