日本人為什麼不炒樓?

日本人為什麼不炒樓?

肖 敏捷
日經中文網特約撰稿人 肖敏捷：在朋友圈裏，筆者預測房地産行情的能力被傳為笑柄。1999年從東京赴香港工作時，受亞洲貨幣危機影響，香港房地産業正處於最低谷。租金大跳水，公司便慷慨地為我在香港島南山區附近租了一套高級公寓。一天房東勸我説，現在是最便宜的時候，不如買下來吧。那時我工作剛5年，考慮到自己的收入，我回答説就算現在是最便宜的時候，對我來講還是高不可攀。之後，香港房地産市場起起落落，但今年3月到香港出差時，聽説那套公寓的價格已經翻倍。毫無疑問，我錯過了一次良機。

2005年轉調到上海工作時，我經常帶日本來的客戶看房。一天，在虹橋附近一處日本開發商開發的別墅參觀時，負責人説現在是最佳時機。當時稍有點動心，但受金融緊縮政策影響股市和房地産市場持續低迷，而且當天看樓的人就我們一行，冷冷清清，所以我回答再等等看。幾年之後，在東京再次遇見那位負責人時，他説你要是知道那個別墅漲了多少的話，一定會後悔得睡不著的。不用問，我肯定錯過了一次提前退休的機會。

沒有在香港和上海購買住宅，在2007年調回到東京後，筆者卻鬼使神差般地買了套公寓。當時的房地産價格在低迷很久之後開始回升，稍微有點房地産泡沫跡象。我擔心不買的話還會再漲，最後通過抽籤在東京都內買到一套高層公寓，從陽臺望去，一覽眾山小,得意洋洋。但是好景不長，妻子生孩子後患上了恐高症，因此不得不在2年後轉手將房子賣了。降價出售，再加上各種手續費和貸款利息，前前後後損失不菲。在日本，只要一入住，新房立刻成為二手房，除非意外降價出售理所當然。無法理解這一事實的母親到現在還抱怨我「你是不是被仲介給騙了啊，在中國從來沒聽説過賣房子還有賠錢的」。

當我把這些親身體驗添油加醋地講給身邊的中國朋友聽的時候，發現一個有趣的現象。那就是，在日本住得越久的中國人就越成不了房地産投資的成功者。或者可以説，對房地産的見解就越來越「日本人化」了。經歷了上世紀80年代史上最大的經濟泡沫和之後長期經濟低迷的日本人，對房地産投資都十分謹慎，所以對香港和中國的房地産市場也會看走眼。另外，和香港人和上海人相比，日本人並沒有那麼強烈的購房慾望，他們會根據收入情況和生活方式選擇租房還是買房，住在市中心還是郊區，所以通常不會談論別人的住房情況，相反，大家還會同情那些貸款買房的人。這與上海和台北人熱衷談論誰買了房，誰的房子升值了形成鮮明對比。

還有一點就是，大多日本人不把住宅當成投資對象，而是當作一大件耐用消費品。論公寓的面積和豪華程度，東京遠不及香港和上海。不過，論質量和使用舒適程度，香港和上海的高級公寓就不那麼盡如人意了。前面提到的香港高級公寓，我想8成租金是為了滿足山頂豪宅這一耀富心理上了，而樓上鄰居的動靜聽得一清二楚，其隔音效果比我在日本留學時住的經濟適用房還差，使我始終難以接受這就是所謂的豪宅。

在東京成立建築事務所的一位中國朋友常對我嘮叨不能在中國買房子。他的觀點是中國的開發商不太重視隔音性和隔熱性等從外面看不見的地方，只追求表面的豪華和奇特。就是因為有這麼一個挑剔的朋友，我錯失了大好的投資機會。在國內看樓盤時，只顧挑窗戶有沒有縫隙、地板鋪得平不平等小毛病，卻忽略了買樓能賺錢這一大原則。難怪連售樓小姐都煩你。沒辦法，在日本呆久了。

日本人並非生來就討厭投機。之所以對房地産投資變得如此謹慎，是因為上世紀80年代的經濟泡沫使他們飽受其害，就算好了傷疤也不敢忘了疼。此後經濟泡沫破裂，工薪階層的收入增長停滯，少子化和老齡化進程加速等經濟環境的變化也不容忽視。相比之下，中國正處在高速經濟發展中，需求旺盛，因此不能簡單地與日本比較。但是自從中國有了房地産市場，政府似乎一直疲於房地産的調控，大到管土地和貸款，小到管購買套數和建築面積，可惜至今仍未擺脫「一收就死，一放就亂」的兩難境地。我想政府要管的事太多了，就不要再拿房地産來難為政府了吧。從日本的經驗和教訓來看，只有經歷過市場的洗禮，消費者或投資家才會變得聰明和理智。我不主張國內樓價應該大跌，但我相信「一朝被蛇咬，十年怕井繩」這句諺語。

順便説一下，勸我在中國不要買房子的那位朋友目前在中國的建築行業成為大紅人，忙於傳授日本的住宅建設經驗，尤其是節能環保等看不見的功能。這也許是中國住宅市場慢慢走向健康和成熟的象徵吧。

肖敏捷簡歷

富迅資産管理股份有限公司（FuNNeX Asset Management）總經理、首席經濟分析師。出生於中國西安。自武漢大學畢業後，作為日本文部省（當時）公費留學生到日本留學，先後就讀於福島大學和筑波大學的研究所。1994年進入大和總研，2010年6月起任現職。作為頻繁來往于中日之間，不斷推出準確經濟報告的經濟分析師而為人所知。