蘇培科：為了避免房價失控在中國帶來社會災難，在房地產市場深度反腐和建立中國不動產大數據庫迫在眉睫。
收藏
更新於2016年10月9日 05:31 對外經貿大學公共政策研究所首席研究員 蘇培科 為FT中文網撰稿
中國的不動產登記制度已經喊了好幾年，但各部門和各地陽奉陰違，並未採取實質性動作，畢竟在中國擁有多套房的人大都非富即貴，算是既得利益者，要想實質性推動確實不易。
不過在近日，中國房地產市場邁入非理性瘋狂之後，一些地方政府迫不得已開始著手不動產登記。上海市規劃和國土資源管理局9月28日發布消息稱：自10月8日起，上海市將全面實施不動產統一登記制度。屆時，房地產登記將改為不動產登記，房地產產權證書和登記證明將停止發放，代之以頒發《不動產權證書》和《不動產登記證明》。下一步可能更多的地方政府會效仿上海的做法，但如果不進行全國一盤棋的統計登記，不搞實質性的大數據庫和以房反腐，各地的分散登記和想以此來震懾房價上漲，其作用是有限的。而且這輪房地產傳銷式的上漲，已經讓一些“原罪房”解套了，但為了中國房地產市場的健康和避免房價失控帶來的社會災難，在房地產市場深度反腐和建立中國不動產大數據庫迫在眉睫。
防止房地產將中國帶向災難
中國社會的安危現已經被房地產市場嚴重綁架了，中國樓市的非理性程度日益高漲，內地房價在中介機構傳銷式的推動下，一天一價，使得持幣觀望的民眾徹底被誘惑進來，讓很多開發商解套，但銀行作為按揭杠桿的提供方，不但沒有懸崖勒馬，反而在助推中國房地產泡沫越變越大。如此一來，中國金融體系的脆弱性不斷增加，中國實體經濟的擠出效應越來越明顯，老百姓的財富配置越來越畸形，從全民炒股又轉入全民炒房，其瘋狂程度與去年股市5000點時的狀態並無二致，如若再不重視改革和繼續放縱房價暴漲，房價調整也不是沒有可能，一旦出現像去年股市的調整，其災難程度遠大於股災。
或許有人會說，現在能買房的大都是手裡有錢的人，即使調整也不會一無所有；也有說中國房地產跌不下來，因為這麽多錢沒有地方可去，不炒房炒啥？
這輪中國樓市的快速上漲與流動性推動不無關系，而且與去年股市5000點的相似之處都是用高杠桿驅動的，而樓市的杠桿率遠高於股市，一旦房價出現調整很多人前半輩子的財富就會被洗劫，而且中國的房地產按揭貸款是無限連帶責任，缺乏個人信用破產制度，一旦房價大幅調整，很多人後半輩子的財富和下一代的財富都會被綁架進來，其影響和危害異常深遠。
目前中國的房價收入比已經到了舉世罕見的程度。據國際貨幣基金組織（IMF）最新發布的全球房價觀察報告(Global Housing Watch Report)顯示，2016年上半年全球各大城市的房價收入比深圳以38.36位居第一，成為全球最苦逼的城市。除此之外，排名前十的城市中有五個在中國：香港以34.95位居第4；北京以33.32位居第5；上海以30.91位居第6；廣州以25.85位居第10。很顯然，國內很多城市的房價已經遠遠超出了居民的購買能力，而支撐現在高房價的大部分因素是投資需求和央行釋放的流動性。
房價越高實體經濟越貧瘠，房價的快速上漲會大量吸引實體領域的資金進入，尤其在中國經濟結構轉型升級和實體經濟增速下行的背景下，房地產對實體經濟和其他領域的投資擠出效應異常明顯。
最近，一條頗具諷刺的新聞刷爆了屏幕：上市公司*ST寧通B發布公告稱，由於主營業務連續虧損，面臨暫停上市，為了讓公司扭虧為盈，該上市公司擬出售兩套北京學區房，這兩套房產評估價值為2272．62萬元，12年間賬面價值增值16倍。最近賣房、賣辦公樓保殼扭虧的上市公司不在少數，這是典型的實體經濟疲弱，房地產市場過度興盛的表現。上市公司尚且如此，其他企業的窘境更是不言自明，實體經濟的困難需要盡快解決。
房地產領域深度反腐迫在眉睫
當前，要想攔住失控的房價和邁入險境的房地產，必須要動用重拳，及時構建中國的不動產數據庫，以房反腐、審計過去10年的土地出讓金，斬斷房價飆升的利益鏈條，讓房地產市場回歸理性。
或許有人說，在目前保增長的情況下抑制房價會影響中國經濟，其實從這輪房價瘋漲來看，房價飆漲並未對增速下行和L型的中國經濟起到多大的帶動作用，反而成了擊鼓傳花的傳銷行為。另外，也有人擔憂一旦在這個領域進行深度反腐，會得罪一堆的利益集團，但為了中國房地產的理性和中國社會的安危，這已是迫不得已。
當務之急，盡快啟動全國層面的不動產登記和構建不動產數據庫。如果有一個不動產大數據庫，個人和家庭的不動產數據自然浮現，一個平臺就可以查詢某一特定個人名下的全部不動產，對過多擁有房屋的人員可以適當抽查其資金來源的合法性，對反腐反貪而言又多了一個取證渠道。無疑，這將成為反腐的一大利器。同時，不動產統一登記後，無論在分配、交易、流通和資源配置方面都會更加有效率，有了這本賬之後反腐反貪更加高效，房地產調控會更加有的放矢。還有，不動產登記清楚、全國聯網後，就可以清楚劃分首套房與多套房的區別，房產稅就可以從二套房和麵積大的房屋開始徵收。雖然不能說不動產登記能發揮抑制房價的作用，但對樓市的影響和健康是長效的。另外，這項工作的推進對人們心理層面的影響可能更大，在反腐之外也可以規範人們對房屋屬性的認識，房地產市場才能真正回歸居住屬性，也會約束人們擁有過多房屋的傾向。
對於用正當財富購置的不動產大家根本不用擔心，不動產登記看似國家行為，其實土地、房屋確權對老百姓的合法財產是一種明確的保護態度，只有確權之後，老百姓手裡的不動產轉讓、交易、流通才能得到公平、合理的價格。
其次，應該盡快審計過去十年的土地出讓金和構建全國性的土地公開交易平臺。
土地出讓金的管理、使用一直是一筆糊塗賬。近年來，國家出台了一系列政策文件規定，比如將不低於10%的土地出讓凈收益用於保障性安居工程建設等。但究竟有多少地方政府是按照這些政策要求來執行的？實際情況是，這些土地出讓金並未用在這些指定的用途上，而是轉化成地方政府的財政來源，而且土地出讓金占地方財政收入的比例在不斷提高，從2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。於是，土地財政成了目前大部分地方政府的依賴，為了滿足地方政府的花銷，出讓土地行為就自然變本加厲，強拆收儲也就更加瘋狂，從而不斷引發社會矛盾。
筆者建議對過去10年的土地出讓金收支進行重新審計，除了審計部門全面介入外，還得邀請第三方審計機構介入，做一本公正、公開、明明白白的賬目，並對外公佈和披露，對於曾涉嫌違規使用土地出讓金或者將土地出讓金揮霍、挪用的相關責任人應該給予必要的責任追溯。
另外，建議改變目前的土地財政格局。將土地出讓程序和出讓金賬戶從地方政府剝離出來，建一個全國性的土地公開交易平臺，將土地轉讓信息公開，接受各方監督，將收來的土地出讓金放入中央財政專設的省級土地出讓金賬戶，由中央財政暫作保管，然後根據地方政府申請的保障房項目、安居工程項目和符合土地出讓金使用的項目再專款專用。
這樣既可保證“取之於民用之於民”，也可起到對土地出讓金收支的監督作用，也可以避免地方政府淪為純粹的“經濟人”，斬斷地方政府與房地產開發商的利益鏈條，避免中國國土資源被地方政府過度變賣和開發；從而避免地方政府只顧高價拍地和圈地，而忽視宏觀調控和可持續發展。
樓市調控必須轉向供給管理
中國房地產過往的調控已經證明是失敗的，目前不能再簡單地實施需求管理，而應該盡快採取需求和供給相結合的管理方式。
首先，在進一步強化和規範需求調控的同時，應該強化供給管理。中央財政應該增加保障性住房專項補助資金的數量，並帶動各地方政府增加保障性住房建設的資金投入，加大保障性住房、廉租房和公租房的總供給，以平抑市場的需求。
其次，應該讓國有企業全部退出商品房開發領域，通過公開的招投標方式，讓以房地產開發為主業的國企和央企去承擔政府的保障性住房建設。目前，國企和央企介入商品房開發領域，他們借助各種特權和壟斷，拿著全民所有制的資產，不計成本地拉抬地價、炒高房價、獲取壟斷利潤，與民爭利，而政府的調控政策往往會被這些權貴既得利益者對沖。
第三，應該嘗試徵收物業稅、空置稅和提高遺產稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使其釋放存量房和空置房，平抑畸形的市場供需格局，以保障市場的公平與效率。
第四，應該盡快完善中國的房屋租賃市場，在規則方面不妨借鑒德國的經驗，對房屋租賃用嚴格的法律條文來界定成“使用租賃”和“收益租賃”，對“使用租賃”的胡亂漲價行為要加以限制，用法律法規來保障普通民眾租賃住房的需求和利益。
目前中國的房屋租賃市場十分混亂，在政府廉租房和公租房缺位的情況下，被租賃的房子大部分來自私人，加之缺乏相應的法律條文約束，一些私人房東可以隨便漲價，可以隨時攆走租戶，這讓很多租房族感覺居無定所，缺乏安全感和歸宿感。從而導致很多買不起房的非剛性需求也被逼成了剛性需求。如果政府能出台相應的政策來規範房屋租賃市場，房租上漲幅度相對穩定和合理，房屋能夠長期、容易續租，法律能夠適當地保護租房者利益，相信大部分人會選擇低成本租房、高質量生活，而不是像當前一樣傾其所有去讓自己變成房奴。
把貨幣池子從房地產轉向資本市場
決策層一再引導資金進入實體經濟，貨幣政策多次定向放鬆，從目前的效果來看，央行放出來的流動性幾乎都被房地產捲走。中國的廣義貨幣M2在2000年的時候是13萬億元人民幣，2016年M2是150萬億元，16年的時間M2總量翻了10倍，但是卻沒有出現明顯的通貨膨脹，但中國的房價在這16年間普遍出現了10倍的漲幅，尤其一線城市漲幅更加驚人，中國的房地產從中國經濟的支柱產業變成了貨幣蓄水池，嚴重扭曲了產業結構和錯誤引導了資產價格，目前中國的房地產泡沫異常嚴重。很多地方的房價已經嚴重超越了理性的承受範圍，真實的剛需和上班族根本買不起房了。
當務之急，中國宏觀層面究竟該如何對沖樓市風險？再用按下葫蘆浮起瓢的調控措施顯然已經來不及了，只能加快中國經濟結構轉型升級的步伐，加快技術創新，讓實體經濟盡快擺脫困境，阻止流動性繼續大量流入樓市，加快政府保障房的供給力度和扶貧力度，確保社會秩序和市場有序有效，加快引導資金流入股權投資和進入多層次資本市場，爭取用投資收益來吸引流動性，把貨幣池子從房地產轉向資本市場，盡快讓中國經濟擺脫危局。
（作者系中國對外經貿大學公共政策研究所首席研究員。本文僅代表作者觀點。）
沒有留言:
張貼留言