房市政策 各部會不該背道而馳

經濟日報- 美國量化寬鬆（QE）政策雖延後退場，央行最近決議維持利率不變，但央行總裁彭淮南仍基於金融穩定立場，善意提醒房貸戶要注意利率調升風險，他說:「房貸過了貸款寬限期，借款戶的還款負擔即增加，若利率變動時，負擔就會增加。」他並指出對於預售屋交易要特別小心，因為「預售屋就像房屋期貨，會帶動房價上漲，就像石油期貨，會影響石油現價」，可見得房市一直是央行引以為憂的問題所在。 無獨有偶的是，曾準確預言2007年房市泡沫，也是諾貝爾經濟學獎新科得主的席勒表示，過去五年的金融危機，凸顯了對價格波動缺乏理解的後果；美國QE措施和市場漸濃的投機心態，讓投資人無法認清資產價格上漲已悖離基本面，加上預期房價還會繼續上漲的「非理性」心理，已經造成美國一些大城市和中國大陸等其他國家的房市飆漲，出現泡沫化跡象。如不審慎因應，極可能重蹈2007年金融風暴的覆轍。 然而就在此同時，立法院財委會卻因為擔心利率調升，要求公股銀行在未來央行升息幅度在1碼內，青年安心成家貸款的利率兩年內維持不變；財政部也表示「預售屋」未來不會納入奢侈稅課稅範圍，加上美國因為債限問題，QE可能延後退場，部分建築業者反而高調闊談房價仍有上漲空間。顯然立委和相關業者的看法乃至於財政部的政策和央行總裁、經濟專家相互矛盾、背道而馳，因而更令人擔心會增加房市泡沫的風險，從而衍生更多的金融、經濟、社會問題。 首先必須釐清的是，QE延後退場並不表示台灣房價還有上漲的空間，反而只會增高房市泡沫化的風險。 因為台灣房市基本面「供過於求」是不爭的事實；而從結果來看，無論從房價所得比或房貸所得比，乃至於房租房價比來看，都嚴重偏離正常基本面和國際水準，可說是資金浮濫和稅制不健全所吹起的泡沫，問題的嚴重性甚至可說僅次於大陸，怎麼可以輕忽？ 其次，QE用於紓困未必有效，但是吹起房市的泡沫卻綽綽有餘，QE就像是鴉片，愈上癮就愈難戒掉；愈是延後退場，就表示愈不正常。QE退場才真正表示經濟已經走向正軌；反之則更要防範風險。因此政府更應該掌握QE延後退場的喘息空間，做好風險防範，財政部和立委的政策應該像央行的善意提醒一樣，至少不要相互矛盾，以免民眾失去戒心，反而進一步掉入房市的陷阱，未來又要用更嚴厲的政策來導正，付出更慘痛的代價。 面對當前房市的問題，政府針對造成房價飆漲的主要因素，尤其是預售屋，應該有具體作為。因為預售屋制度在資訊上最不透明（不必辦理實價登錄），也最不對稱（買方吃虧），財務槓桿比率高，業者獲取暴利卻無法漲價歸公已經是極不公平，炒作房價甚至帶動房價飆漲的預期心理，更是傷害社會大眾，難怪許多專家學者早在奢侈稅規劃階段即建議將預售屋納入課稅範圍，財政部委託的研究報告也做出相同的建議。奢侈稅的正名既然是針對「特種貨物及勞務」，當然可以把預售屋納入，也可以把民眾對於「奢侈稅實施後房價不跌反漲」的誤會做出正面回應。反之，過早對預售屋放棄課徵，不但讓房價更難壓抑，更會影響奢侈稅的成效。 更重要的是，立委刻意壓低房貸利率，可能誤導民眾「賺了利差，賠上價差」，亦即為了眼前低利的短利搶進房市，反而增加需求，讓房價居高不下，從而增加自己淪為「房奴」的風險。畢竟只壓低前一兩年的低利率，絕對無法抵銷不合理的高房價長期負擔。 總之，財政部和立委們對房市的政策或建議，絕不能有助漲房價的可能性，最好能和央行一致，才是全民之福。