房地產泡沫化的危機

劉起孝
二○○三年下半年開始迄今，房地產多頭走勢，超越前一波一九八七年至一九九六年的房地產榮景。但查我國平均每人國民所得：一九八七年四九四七美元、一九九六年一二三三○美元、二○○三年一二五四九美元、二○一二年一七七三八美元。其中一九八七至一九九六年成長為二．五倍，房地產價格因所得成長而上漲，尚無可厚非；一九九六至二○○三年國民所得成長幾乎停滯，房地產價格動能不足，價格向下修正。二○○三至二○一二年成長約四成，房地產價格飆漲幅度不成比例。若國民所得未能在近幾年明顯提高，恐有泡沫化的風險。

回顧這一波房地產多頭市場的脈絡，大可區分為三個時期，第一階段為「政策驅使與觸底反彈」，由於一九九六年開始房市景氣低迷持續多年，政府為扶植營建業以帶動內需，相繼提出多項提振措施，甚至修法降低土地增值稅及放寬都市更新條件。經過多年的政策驅使，再加上二○○二年ＳＡＲＳ利空出盡，醞釀觸底反彈的契機，此為初升段時期。

第二階段為「美元貨幣寬鬆與國際原物料上漲」，二○○七年國際原油價格上漲，美國從二○○八年開始相繼推出量化寬鬆貨幣政策，我國利率持續走低，熱錢延燒加上通貨膨脹預期心理，助長房地產漲勢，房市行情走入主升段。

主升段後，投機炒作現象油然而生，政府為抑制房地產價格飆漲，相繼推出奢侈稅、實價登錄等多項措施，但因利率持續維持低檔，資金寬鬆且成本低，再加上政策干預壓抑多年、未足額反映國際原物料成本的油電價格，於二○一二年四月「雙漲」，物價上漲心理作用，應回檔修正的房地產價格卻見回不回，建商推案價格與中古屋開價，竟以實價登錄已有成交紀錄為由而相對提高，有實際居住使用需求的購屋者，迫於現實只能接受，房地產價格因而暫時獲得支撐。

持平而論，國民所得未相對提高，則量化寬鬆政策的低利率資金，加上人為炒作所創造出的房地產價格，未來必須面對的風險，昭然若揭；一九九○年代初期的日本經驗，有前車之鑑。當然，我們更期待的是，適度穩定維持房地產景氣的溫度，讓建築業可興建品質優良且價格合理的房屋，帶動內需，並在確保人民財產權之情形下推動都市更新，改善居住與生活環境，創造多贏局面，乃是全民所幸。
（作者為政治大學地政系博士生）