葉家興
憑藉航海冒險精神，荷蘭在17世紀成了全球貿易強權，並在科學與藝術方面大放異采，開啟了荷蘭的黃金時代。1620年，荷蘭入侵台灣，留下40多年的統治足跡，直到被鄭成功驅離為止。
300多年前荷蘭巔峰造極的榮光，依然保持在許多領域讓後人緬懷。例如，加拿大漢學家卜正民（Timothy Brook）在《維梅爾的帽子》書中，為我們抽絲剝繭地檢視當時畫家維梅爾（Johannes Vermeer）的幾幅畫作中，透露出17世紀全球貿易的軌跡。
而阿姆斯特丹萊頓運河區畔，美輪美奐、古色古香的奢華住宅，也多半保存良好。3年前，國際貨幣基金組織（IMF）出版的《金融與發展》（Finance and Development）在一篇討論長周期房價的文章，就以跨頁方式展示了萊頓運河畔一排詩意盎然的豪宅。
其中一棟住宅，是另一位知名畫家法蘭茲（Pieter Fransz）1625年在這裡所建。當時，阿姆斯特丹有全球最早的證券交易所與期貨交易所，居住在運河區畔附近的幾乎都是達官顯要、富商巨賈。華宅落成後，正逢鬱金香泡沫瘋狂階段，房價十年內漲了一倍。
房價得從長期來看
然而，1637年鬱金香泡沫破裂，市場崩盤，加上大國崛起、強權易手，荷蘭從世界的中心退下。1820年代，這個豪宅區的實質房價竟然低於200年前。即使在今天，根據IMF經濟學家的研究，該地實質房價只比當年上升2倍。如果扣除2000年後的急升，300多年來更是只有上漲1倍。
因此文章結論是，從長周期來看房價，房價上漲的趨勢不明顯，只有上下波動的特徵非常顯著。
但這結論對當下台北擁房自重的屋主而言，必然是嗤之以鼻的。一位年過半百的「美魔女」藝人，就經常在各談話節目炫耀其在台北擁房數棟的成績。她驕傲地說，二十年後只要一棟一棟賣房子，老年生活一點也沒煩惱。
本來，談話節目的通告藝人舌粲蓮花不足為奇，節目裡的談話內容聽聽也就算了。然而，上周出刊的《新新聞》，竟也出現消基會名譽董事長白省三的同樣論點。仍在台科大任教的他不斷告訴學生，畢業5年一定要買房；他以自己40年的買屋經驗，說明以房滾房可以滾出上億身價！
美魔女和白教授以房致富，但他們都忽略了此一時也彼一時也。30多年無疑只是歷史長周期的一小段，而這段期間的台灣房價上漲，跟經濟成長與人口增長有高度關係。
40年前，台灣15至64歲的青壯年人口只有900萬，去年底則到了1730萬。40年間的需求者倍增，一旦供給無法跟上，價格當然飆漲。
然而今天買房的人，40年後還能像藝人與教授這般得意嗎？青壯年人口已經接近頂峰，3年後就將開始下滑，之後還會有足夠的需求接手嗎？以經建會的推估來看，2050年的台灣青壯年人口會萎縮到1100萬，回到1980年的水平；2060年更會萎縮到960萬，回到1970年代的水平。
勞動人口大幅萎縮
需求減少，供給卻要增加。因為嬰兒潮世代退休後，以平均餘命18年計算，遺產賣屋的高峰最快在2020至2040年，就會蜂擁出現。同樣地，政府最近開辦的「以房養老」計劃，也會在獨身屋主陸續百年後，在市場上釋出一定的房屋供應。
勞動人口即將大幅萎縮，遺產變賣潮的房屋供給卻正要如火箭上衝。在過去30多年嘗了房價上漲甜頭的準退休族，真的相信過去趨勢會在未來30多年再現？還是製造更大的泡沫，為自己找個好賣點？
作者為香港中文大學金融系副教授
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