香港房價漲勢背後的隱憂

英國金融時報
Lex

沒人知道，克努特國王(King Canute)是真的相信自己能控制浪潮，還是實際上想通過命令退潮來展示權力的局限性。香港監管者們想必不會想要展示無能，但在美聯儲(Federal Reserve)收緊政策以前，任何想要阻止房地產市場流動性泛濫的嘗試，都會像克努特一樣無濟於事。

幾個回合下來，監管者們先後將矛頭指向投機者、非居港人士和整個住宅市場，上周五，監管者的矛頭擴大到商用房地產和快速增長的車位貸款。印花稅被上調，銀行被“建議”降低貸款與估值比率上限。但市場對此不屑一顧：恆生地產指數周一收盤微跌0.3%，六大本地房產開發商的總市值縮水75億港元（合9.8億美元），相比10月份上一輪政策收緊時的損失還不到一半。

新措施很可能只會冷卻未來幾周的市場需求。原因很顯然：目前5年期美國國債的收益率是0.83%，只要美聯儲沒有新動作，奉命進行壓力測試，評估利率上升300個基點後的房貸承受能力，就貌似鷹派的白日夢。自美國啟動量化寬松政策以來，香港房價翻了一番。

當監管者們必須應對泡沫的時候，他們沒有功夫擔心自己得到克努特般的聲譽——而他們目前正面臨一個泡沫。上周，李嘉誠的長江實業(Cheung Kong Holdings)在新界售出了360個獨立的酒店房間，斬獲1.8億美元。同樣也是上周，美聯儲發出的信號顯示，其對量化寬松政策的效益感到疑慮。香港的市場是基於對價格持續上漲的預期，以及此輪漲勢所滋生的危險的穩定觀感。無需真正出現利率上調，只要出現利率將要上升的想法，局面就會改變。