12/26/2013

及早因應房市反轉的風險

經濟日報

政府昨天公布的實價登錄資訊再創新高,知名豪宅「仁愛帝寶」以一坪298.2萬元寫下天價,房價頻創新高,是否促使今天的中央銀行理監事會再下打炒房重手,備受關注。不過,依內政部日前發布的第3季住宅需求動向調查及各項經濟預測,則顯示房市過熱的現象已到最高峰,加上美國量化寬鬆(QE)政策確定退場,國內房市極可能在明年反轉,值得政府、業界和民眾及早思考因應之道。

依據住宅需求動向調查,第3季無論是「新」購住宅或「欲」購住宅者,首購自住比率都下降;相對的,投資需求比率則分別升高至17%至19%。這種需求結構的消長,顯示連年房價上漲,嚇得真正的需求(自住者)買不下手、仍以為有利可圖的則大有人在,對房市的發展絕非正面。

再觀察平均購屋總價為960萬元,較去年同季增加4%,平均單價也較去年同季上漲3%,在所得未成長下,房價所得比升至9.2倍;其中,台北市負擔最重,平均總價將近2,000萬元、平均單價達56萬元,房價所得比為14.7倍,房貸占所得比重近50%,促使民眾往新北、桃竹外移,造成房價上漲的擴散現象,也代表房市泡沫現象擴及北台灣。

但上述數據畢竟是「落後指標」,因為調查時間是奢侈稅實施屆滿二年閉鎖期已過的首季,財政部也已透露奢侈稅修法將僅是「微調」,包括預售屋不納入、閉鎖期不延長等,加上美國聯準會當時也表示延後QE退場,讓部分投資客不急於脫手手中餘屋,甚至在第4季還積極進場。然而,如今情勢已大不相同,原本預期QE退場是在明年第2季,現已確定提前至第1季,投資客最擔心的資金退潮夢魘很快就要發生。

因為QE退場,代表金融海嘯以來各國央行狂印鈔票的寬鬆貨幣政策宣告終止;也代表台灣房市靠過多游資所維持的榮景將要消逝。更何況,央行總裁彭淮南在上季理監事會後已經警告,「利率不會永遠維持低檔,房貸族要有準備」,自住需求者早已對高房價產生觀望心理,又擔憂利率遲早要上升而放棄購屋的念頭,使得購屋需求減少。考慮明年底的七合一選舉,以及2015年7月實施建築容積上限管制,建商正大量搶建照,今年下半年和明年上半年的推案量大增,已使得本就供過於求的房市雪上加霜,初估房市餘屋比率已超過20%、達200萬戶以上,形成沈重的賣壓。

換言之,這段期間房市持續出現的供給泡沫是由資金行情造就,並由高財務槓桿操作的投資客支撐,而可能被QE退場戳破。房市要避免泡沫破滅,唯一的可能是將過剩的房地產存量,透過價格修正去化,且愈晚脫手、價格修正幅度愈大,空手的投資人須審慎評估是否此時進場,尚有存貨的投資客則要跑要趁早,及早「停利」或許才是正道;至於自住需求者,必須量力而為,注意房價下修的幅度超過房貸利率上升的負擔,才是進場的時機。

建築業也須重新評估房市供給過剩的嚴重程度,尤其QE退場和利率上升帶來的風險和成本衝擊,調整推案時程和規模,做好風險控管,不宜再增加供給,以免發生「多殺多」的崩盤。金融業者更應該立即進行壓力測試,嚴肅地評估房價下跌和利率上升的信用風險,尤其對於投資為主的需求者,應規劃調降房貸和土地、建物融資的成數或額度,更要防杜投資客利用人頭冒貸倒貨給金融業者的道德危險。

另方面,政府既有的健全房市政策必須持續,包括貨幣政策鬆中帶緊、選擇性信用管制有必要擴充至房市熱區、利率逐步微調、不動產的持有稅負合理調高等,讓房市價格合理化,投資客和建商有秩序退場。

沒有留言:

張貼留言