3/09/2015

台灣為小型的海島型經濟,無法承受日本因房市泡沫化所產生的經濟「落後二十年」,政府宜以美國與日本等的房市泡沫化經驗為戒,避免因房市泡沫化對國內經濟產生更大的衝擊。


2013年諾貝爾經濟學獎得主之一的席勒(Robert Shiller)認為,當前全球房價快速上漲,應提防泡沫化的危險,由於他曾準確預言2000年的美國科技泡沬與2007年的房市泡沫,並認為美國、中國大陸、巴西、印度、澳洲、挪威、比利時等國家,也同時面臨房市可能泡沬化的問題;然而,台灣是否也存有房市泡沫化呢?事實上,政策已提出國內房市確實存在著房市可能泡沫化的隱憂,同時引起國內很大的回響,亦值得政府及國人的關注。

從學理與實務的觀點,學者專家對於引發泡沫經濟因素雖各有不同看法,但一般可利用10大指標作為房市是否進入泡沬化的依據,包括房價所得比(3-6倍)、房貸本息大於家庭收入(以1/3為依據)、房貸餘額/GDP(大於40%)、年租金與房價之比(小於1:20)、房價與租金關係(房價上揚而租金下跌)、房價漲幅大於GDP成長率、房價短期漲幅(大於30%)、投資性需求(大於20%)、空屋率(大於10-15%),以及開工率大於銷售率等。

一般而言,這十項指標並非必須同時發生,才會有房市泡沬化現象,也非十項指標發生必然會有房市泡沬化情形,尚須考量人民預期與政府政策等因素,但由十項指標的數值,大抵可以具體指出房市是否具有泡沫化的現象,而國內房市目前即已隱含這些可能泡沫化的事實。

另外,由景氣循環走勢亦可以觀察出房市或房價未來可能變動的脈絡;若根據經建會的景氣對策信號綜合分數走勢,從1998年起,國內經濟已經歷過四個景氣循環;自2001年起,國內房地產無視景氣波動,不僅交易活絡,而且房價一路上揚;理論上,產品的市場價格揚升,必須存在著有力的支撐因素,然而,綜觀國內經濟情勢變化,在整體經濟沒有明顯好轉,人民所得未增加…等因素的影響下,國內房地產交易量價卻無視於經濟景氣的波動而繼續走高,唯其持續揚升的力道已持續下降,亦即房市可能面臨景氣反轉的情形。

此外,中央銀行早在2013年上半年,就曾特別針對房市泡沫化的問題提出警訊,在房貸餘額占GDP的比率及投資性需求愈來愈高的情況下,包括桃園及新北市等部份供給量較大的地區,其指標顯示已超越房市泡沫化指標的範圍,而這些目前已具有「很多都是泡沫」的地區,將面臨房價可能下跌的壓力。

若不考量中央銀行與財政部的政策性說法,而根據前述衡量房市是否泡沬化的指標變化來加以判斷,並以大家最所關切的房價所得比來做觀察,便可發現在國內房價所得比中,幾已全部超過房市泡沬化的房價所得比之標準。

以首善地區的台北市為例,其房價所得比從2004年的7.4倍(或年),一路飆漲到2011年的16.2倍,而在薪資長期沈滯的情況下,2012年首度呈現反轉現象,2013年第2季已降為12.4,最低還曾降至11.8倍。在同段期間內,新北市的房價所得比從5.6倍漲到10.1倍,再降為9.6倍,最低呈降至8.98倍。因此,若從前述景氣信號配合房市變動趨勢的觀點,則房價所得比應是走低的趨勢,亦即房價應有逐漸下修的情形。

整體而言,國際上對房市是否泡沬化的10項評估指標中,國內各都會區,特別是台北市的房地產市場中,大多吻合十項指標所認定的範圍內,顯示國內房地產市場確實存在著可能泡沫化的潛在因素;然而,由於有些指標內容尚不明確,加上國人有土斯有財、兩岸關係有助房市去化、低利率時期的資金行情,以及美國QE政策的可望結束所帶來的利率上升危機…等預期心理,使得國內的房市存在著泡沫化的潛在風險。

唯台灣房市雖還沒有立即泡沫化的危機,但卻有房市泡沫化的隱憂;因此,業者及政府都應注意資金流動性風險,隨時調整投資決策模式,政府更應未雨綢繆,針對可能產生房市泡沫化的各種因素,提出具體而可行的政策以之因應;台灣為小型的海島型經濟,無法承受日本因房市泡沫化所產生的經濟「落後二十年」,政府宜以美國與日本等的房市泡沫化經驗為戒,避免因房市泡沫化對國內經濟產生更大的衝擊。

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