房地產是下一個全球修正標的

陳文蔚

台灣房市已經走了十多年的多頭，從去年開始才出現停滯狀況，儘管建商、屋主房價高高掛，都想趁下滑有限的高點多賣些好價錢，但被地產界譏為「房市地雷區」的推案熱區，已經從「林三新」轉變成更大範圍的「新淡八中竹」，降價廣告也越做越誘人，總是讓自住客漸忍不住想要進場撿便宜，但財訊傳媒董事長謝金河示警，房地產是下一個全球修正的標的。

低利率、氾濫的資金狂炒之下，台灣房地產從SARS之後走了10多年的大多頭，終於在央行限制貸款成數、奢侈稅出爐以及推動房地合一等緊縮政策陸續出爐後，房市從投資客最多的區域開始有了微妙的變化，雖然建商房仲喊多仍大有人在，不過房市降溫訊號陸續浮現，現在端視買方到底選擇認同跌就「撿便宜」，還是看成「落下刀子」先躲開。

財訊傳媒董事長謝金河日前在談及黃金近期跌勢時強調，近期不只黃金，還有白金、白銀也同步掉入新低價，稀有金屬連番破底，意味著美國將要升息，在強勢美元來臨時，過去保保值性的資產角色轉變，除了提醒想要「黃金撈底」投資人小心可能面臨「黃金一沉不起的年代」外，還特別提醒投資人「房地產是下一個全球要修正的標的。」

不僅國際間，華人地區是最把房地產視為保值性資產的區域，台灣則是連金管會都認證是房市泡沫化可能性最高的地方，金管會曾引用Global Property Guide的數據指出，台灣房價租金比達64倍，代表房子必須出租64年房東才會回本，比起日本的20倍、中國38倍、香港35倍都還高很多，各部會打房才開始真正動起來。

在各項打房措施出爐後，台灣房市從2014年交易量開始明顯降溫，根據信義房屋統計，2014年實價揭露的交易規模僅剩下3.7兆元，比起2013年的4.7兆元，減少了將近1兆元的交易規模。而內政部統計，2014年全台買賣移轉棟數達32萬598棟，較2013年的37萬1892棟衰退達14%，交易規模與買賣移轉棟數同步衰退，後者還創下SARS以來新低。

到2015年上半年，全台買賣移轉棟數前5月只有11萬821棟，再從房市主力的五都交易狀況來看，依各地地政局資料顯示，即便6月買賣移轉棟數在雙北、桃園及台南市都較5月回升，但累計上半年，五都移轉棟數（除台中外）較去年同期卻有11%~25%的衰退幅度，業者甚至預估，今年全台移轉棟數可能會跌破29萬棟，恐創下僅次於1990年股災後一年創下的28萬9503棟，甚至2001年因網路泡沫與股災創下的25萬9494棟紀錄，房市交易呈現窒息狀態。

在股市有句話說「有量才有價」，也就是有人氣才能支撐價格。如果套在房市中也頗為適用，在買賣棟數移轉與交易金額雙雙降低之下，房市的價格要支撐恐怕不容易，這可以從過去建商大手筆在平面媒體上大登廣告，成為紙媒「衣食父母」，到現在廣告銳減，帶給報紙、雜誌等紙媒莫大壓力可以看出端倪。

過去被視為多頭總司令的戴德樑行總經理顏炳立，日前甚至對外公開直言，這一波不動產市場規模最大幅度的稅制改革，已把房市打入加護病房，預估此波房市整理，大概要再等8年才能恢復。看空言論與當初喊多時同樣語出驚人死不休，這次則是立刻被過去空頭大師，前台北市副市長張金鶚批評「自作自受」！

從市場交易狀況以及目前不太好看的經濟數據觀察，房市走下坡的確是被產官學認同的，但一般認為房市應會軟著陸，而過去推案量大的地區已被視為地雷區。房市專家Sway除自己臉書外，在電視談話節目中都不斷提醒，「投資客拋售區」像是包括林口、淡水、新莊、青埔和八德等區域，甚至像是「未來捷運」的安坑、三鶯、淡海輕軌和汐止線等區域，未來房價還會跌得更兇。

所謂投資定律也有句話認為，在市場露出空頭訊息時，「人多地方不要去」，在房市當然就是「空屋多的地方不要去」，如今根據住展房屋統計，從新成屋、預售屋所釋出的可售戶數來計算，今年上半年供給量最大的前5大行政區，分別是中壢、八德、淡水、新莊與竹北。

而「林淡三新」中，雖然林口和三峽供給下降，房仲界的解釋是重劃區機能逐漸完整，吸引自住客進住，但換個角度想，新的推案熱區，在房市下滑之際，恐怕相對成了地雷熱門地區，從範圍來看，甚至還比「林淡三新」還大。

至於「蛋黃區」的台北市呢？豪宅成交量價都呈現下跌，新屋也陸續傳出與當初預售價格有不小的落差，至於中古屋，據信義房屋第2季房價指數，台北市季減4.1%，相較去年同期，年跌更達6.6%，整體房價回到2年前水準；新北市、桃園市房價則年減1.4%、2.3%，只有南部還在撐著。

看看房市前一波大多頭之後，走了十年空頭才在SARS之後重現多頭，現在才下跌一點點，我國央行「升息」還沒啟動，房仲業者說，房地合一明朗化之後已經開始有了買氣，但Sway卻提醒「便宜沒好貨」，這下到底是要撿便宜還是接刀子？