揪出房價居高不下的幫凶

經濟日報社論

不久前財政部舉辦「財政健全小組座談會」討論地方財政問題，台北市財政局長指出，「一品苑」市值2億元的豪宅，一年房屋稅與地價稅只有4萬元，比一個月繳的管理費還要少。而同樣的豪宅，在日本則要年繳170萬元的財產稅。這個案例點出了當前不動產稅制不合理的嚴重問題，也是房價居高不下的關鍵因素之一。

諷刺的是，地方政府只要一談到財政，都大嘆「錢不夠用」，部分地方政府甚至高分貝向中央要求提高舉債上限，或是趕快修訂財政收支劃分法，以提高地方財源。令人覺得地方政府在開闢財源的努力，實在有很大的改善空間。

根據台北市稅捐處的資料，仁愛路某知名豪宅真實市價約4億元，所繳納的房屋稅、地價稅總額只有16萬元；信義區的豪宅，市價約2.5億元，只繳了房屋稅和地價稅10萬元，可見得最認真課徵財產稅的台北市，不動產的持有稅負有效稅率也只在萬分之4以下；相對於上述日本案例的有效稅率尚有0.85%，歐美國家的不動產有效稅率大多在1%左右，可見得我國的不動產稅負擔實在是偏低得離譜。

再看看不動產買賣交易的稅負，依據監察院的調查報告，99年北市仁愛路某豪宅拍賣2.82億元，獲利1.73億元，稅前報酬率159%，但只繳納了54萬元的土地增值稅，和房屋交易的所得稅104萬元，有效稅率0.9%。另一件中正區豪宅在年中以不到1億元購入，年底2.5億元賣出，獲利1.54億元，稅前報酬率160%，卻僅繳所得稅92萬元，土地增值稅為0，有效稅率僅0.6%。換言之，不動產交易的稅前報酬率和稅後報酬率幾乎沒有差別。如以市價來計算，目前的不動產交易稅至少讓獲取暴利者節省了數千萬元的稅負，現行的不動產交易稅制可說是漲價全部歸私，暴利輕稅。

上述的不動產稅制不公，也是造成今天房價居高不下，成為民怨之首的主要原因。台灣不動產的租稅負擔可說是全世界最低，持有的稅負（地價稅和房屋稅）低得離譜，買賣賺了暴利又只繳納微不足道的稅額（土地增值稅和房屋交易所得稅），因而塑造了投資客的機會和投機客的樂園。自2008年美國引發金融海嘯至歐債危機以來，各國拚命印鈔票，利率幾乎歸零，資金當然流向報酬率最高的房地產，乃至於投資客寧可將資金凍結在房地產上，不願釋出，造成許多民眾無立錐之地的嚴重失衡狀態。

造成不動產稅制不公，最難辭其咎的就是負責徵收財產稅的地方政府。因為是地方政府放任公告地價、評定現值和的公告現值嚴重偏低於真實市價所致，而這三項數據正是課徵地價稅、房屋稅和土地增值稅的基礎。地方政府的公告現值平均不到市價的四成，而公告地價調得最高的台北市也僅在市價的二成，連已經課徵「豪宅稅」的台北市和新北市都有稅基偏低的問題，其他縣市政府稅基偏低的問題更是嚴重，在向中央伸手要錢的同時，是否也應該捫心自問，財政努力已經盡了全力了嗎？

因此，我們建議中央在修訂財政收支劃分法時，務必將地方政府在房屋稅、地價稅和土地增值稅擴大並調高稅基的努力納入分配的指標，促使地方政府一方面讓稅制更合理公平，也可具體改善財政。財政部也應該利用實價登錄制度上路，及早規劃對不動產交易改為實價課稅。如此不但可以明顯改善地方財政，在奢侈稅的搭配之下，過剩的房屋也能及早釋出，將不動產價格控制在合理範圍，兼收實現居住正義之效。