唬不住了？真實房價揭密

見真章的時刻來了！

實價登錄上路兩個多月，內政部預計(16日)揭露首批實價登錄資訊，台北市中心是否真的連中古屋動輒一坪都要8、90萬元？豪宅是否真有一坪2、300萬元行情？預售屋是不是「開價嚇死人，成交笑死人」，見分曉。

目前資訊來看，內政部將公布的實際成交房價，低於市場認知行情的可能性相當大，而多數房仲、建商、學者都認為，如果兩者落差很大，實價登錄的「助漲助跌」效應將迅速發酵，為房市投下震撼彈。

實價登錄自今年8月1日實施後，累計至(10月11日)為止，全台房屋買賣共7.3萬件，已按規定登錄交易價格的有5.9萬件，申報率達80%；另外，預售屋方面則已有77件登錄價格，包括北市2件，新北市7件及新竹市68件。

在初步查核相關登錄資料真實性之後，內政部地政司預計本月16日先將8月份所有交易資料公布在「不動產交易實價查詢服務網」，民眾在輸入路名後，即可查出鄰近地區，甚至要買的同一棟社區的真實交易行情。

預售屋行情 不再是賣方的秘密

儘管目前已有很多管道可查到房價，但真實性如何，許多人持疑，特別是預售屋，民眾對業者公布的行情大多半信半疑；知名豪宅勤美璞真日前「一坪成交300萬元」在市場傳得沸沸揚揚，最後即証實只是開價，根本沒有成交。

永慶房屋協理黃增福分析，從目前資訊來看，官方版房價與市場認知行情持平或低於認知行情的可能性較高。

以台北市地政局日前提前揭露的部分實買登錄物件資訊為例，交易單價主要落在每坪40~60萬元之間，占近5成，成交總價則以1000萬元至1500萬元居多。這和市場認知的「北市連一間公寓也要1、2000萬元」，便有不小落差。

信義豪宅 每坪曾遭「灌水」50萬

北市地政局上次還同時公布了一戶位於信義區松勇路的最貴豪宅：含車位總價2.38億元、每坪約130萬元。根據謄本，松勇路近來包括「冠德領袖」、「台北信義」等豪宅都有成交，依地政局所公布資料，推算最貴住宅指的應是「台北信義」。

但台北信義早在預售時就喊到每坪150~180萬元，去年更有仲介宣稱成交到一坪200萬元，屋主開價也至少230萬元起跳；但依地政局公布含車位的成交行情每坪只有130萬元，推算回不含車位價格也大約只在150萬元上下，落差實在很大。

「代銷恐怕會死得很難看」

除豪宅外，不少代銷業者坦言，面對內政部將公布官方版預售行情，現在高度「忐忑不安」。根據地政司規劃，預售屋採單獨公布，和成屋分開，由於推案不多，分布零散，單獨公布後，即便不說案名，民眾問一下也會知道哪一個推案。

預售屋開價和成交價本來就有不小落差，業者擔心，如果第一波登錄的推案，成交價殺得很低，那麼正在周邊銷售房子的代銷恐怕會「死得很難看」。因為，除非降價，否則根本賣不掉，但代銷業承銷建案和建商都簽有最低售價，要不要降價得看建商臉色，如果建商不肯，很可能血本無歸。

實價登錄殺很大 全台房市交易跌26%

實價登錄資訊揭露上路，各界原認為新制8月上路後，交易就會正常，但依內政部統計資料，8月全台成交量一口氣大減8980件，跌幅達26%，實價登錄對房市殺傷力完全超乎想像；而且直到9月還在發威，五都交易量兩個月來全都跌得鼻青臉腫。

稍早市場普遍認為價格揭露後，買賣雙方容易拉近價格共識，交易應會回復正常，但由於實價登錄上路這兩個多月來，交易量重跌超乎預期，究竟實價揭露後，房市是否會如預期回穩，現在也不那麼樂觀。

實價登錄新制於今年8月1日實施，一如預期，7月曾有一波過戶潮，雙北市房屋買賣移轉件數增加約1成，但台北市不到4000件，新北市不到7000件，整體來說，房市仍陷谷底。

其中台北市交易量跌破3000件，只剩2796件，較7月重跌33%；新北市9月只剩5200件，跌了28%；台中、台南、高雄也都下跌25~44%不等。和去年同期比較，雙北也都減少了2成。

下周二實價登錄資訊揭露，買氣是否會回溫? 業者現在多持保留。信義房屋企研室經理蘇啟榮說，如果揭露價格和目前市場認知價格差不多，買氣就如現況，如果比較高，民眾可能還會再看幾個月再做決定，萬一比較低，買方會更用力殺價，但屋主還得調適，交易量可能再急凍。

東森房屋董事長王應傑則認為，台灣房地產已走完景氣循環高峰期，現在重點是怎麼下來，除非是民眾所得出現明顯成長，否則成交量要明顯回升的機會不大。