房價、經濟與炸彈

花敬群

台北市副市長張金鶚喊出兩年房價跌三成，引發一陣撻伐抗議之聲。不過幾天前，江宜樺說兩年內要將房價所得比從15倍降為10倍，意謂跌價33％。據筆者觀察，張金鶚的論點其實是順著江宜樺的話，但結果似乎反成為江宜樺的擋箭牌。官大似乎還是比較安全。
有趣的是，才與張金鶚討論房市改革的財政部長張盛和，可能怕被連累，趕緊說房價跌兩成會是災難。同一時間，金管會可能是為了給江宜樺贊聲，趕緊說明房價跌兩成（另一說三成）不會對銀行造成危害。我相信，金管會的說法是有壓力測試的依據，張盛和的說法較偏向直覺推論，並不算離譜。
離譜的是，也有經濟學者與建商大老闆趁機跳出來高喊：「房價下跌經濟崩盤」，這是他們已經有一陣子不敢說的恐嚇社會論調，急著跳出來說的，一定是最心虛也最怕房價下跌的人。但卻留下了房價與經濟到底有什麼關聯性，這個極重要的問題，以及房價該跌幾成，這個極度不可思議的問題。
行政院主計總處這些年來的GDP相關報告說得很清楚：第一，房地產業與其他產業的產業關聯很低（漁業都比房地產強），所以毫無稱為火車頭產業的道理。第二，過去十年的GDP中，屬於建商、仲介、代銷……等的貢獻比率，以2006年最高，近年來房價高度上漲，房市對經濟的貢獻卻持續下滑。第三，即使是貢獻度最高的2006年，房地產服務業對GDP的貢獻比率也不到1.5％。第四，不動產業對GDP貢獻最主要項目是「住宅服務」，佔GDP比率約8％。依主計總處的定義：住宅服務指住宅用房屋提供服務的價值—即「租金」。第五，不動產裝潢修繕佔GDP的比率，過去20、30年來維持在2∼3％之間，且與房屋交易量無關。第六，營造業產值超過七成屬於公共工程，屬於蓋房的比率也很低。

跌太大有潛在壓力

若從房價長期趨勢觀察經濟成長與消費支出的增加率趨勢，可以清楚發現，1994∼2002年房價下跌的年代，消費支出年增率多高於經濟成長率，2003年房價開始上漲後，則反之。很顯然的，主計總處的資料已清楚說明，房市不是火車頭產業，高房價會拖累經濟成長，房價下跌可以擴大內需，增加就業與經濟成長。打房救經濟，是有證據的道理，應該也是非常適合當前的施政原則。
但確實不能忽視，房價過度下跌可能對金融機構的潛在壓力。筆者曾簡單測試分析過，短期內三成的跌幅，可能剛好就是那條要出事的紅線。問題是，房價漲跌多少，基本上是由市場所決定，總不能公投決定未來每年房價要漲或跌多少？但是，若完全放任未來一兩年房價由市場定奪，大家也非常擔心房價泡沫這顆潛在的未爆彈。不拆除，怕他自己爆；主動拆除，也怕動作太大引爆；更可怕的，可能是來自中國或國際的風暴，引爆台灣的房價炸彈。或者，政府使盡力氣讓房市勉強撐著，會不會因此引爆另一顆社會與政治的壓力鍋。
最讓人不解的是，在房市已被團團包圍四面楚歌的節骨眼，內政部卻跟著表示，解決當前房價過高的政策，大方向仍應回到99年的「健全房屋市場方案」，藉由加速都更、增加房屋供給應是最佳的政策選項。我看不懂這是什麼招，看不出誰真的用心去了解問題。我感受到的比較像是：枯藤、老樹、昏鴉；房價、經濟、炸彈。夕陽西下，斷腸人在天涯。砰！

德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授