中國房市泡沫破滅 為時不遠了

中國近年來房市繁榮與經濟景氣是相輔相成的，正因為如此，經濟泡沫與房市泡沫也是相生相長的。所以，進入2012年以後，中國經濟的明顯下行，對房市可不是一件好事情，雖然近幾個月房價仍在上升，但後勁能否維持，令人懷疑。

要預測中國房市並不容易，因為政府的態度與政策方向很難準確掌握。多少知名經濟學家、投資機構一再預言中國房地產價格即將崩盤，卻也一再摃龜，不是因為他們專業能力有問題，而是中國決策當局經常不按市場牌理出牌。

2007到2008年，房價開始飆漲，明顯出現泡沫現象，當局開始收緊貨幣政策，也初步見效，眼見一個還不算太大的泡沫行將擠破，未料2008年9月15日爆發了金融海嘯，中央立即採取了全球最擴張的應急政策救市，雖然連續3年保8成功，但也使得原本應該破滅的房市泡沫不但未破，反而吸收了更多資金進一步的膨脹。

2010年，決策當局終於要再度調控房市了，除了不斷提高存準率收縮貨幣政策，還加上限購及限貸等行政干預措施，房價漲勢從飆升到減緩到停滯到微降，整個過程，中央政府與地方政府還有地產開發商的博奕十分辛苦，而就在又要見效時，2012年開始，中國經濟從出口到投資明顯下行，使決策當局不得不再把貨幣政策由從緊轉為從寬，同時調降了存準率與利率，房市立即死灰復燃，近2、3個月，已有越來越多的城市房價出現了上升，這對決策當局而言相當尷尬，如繼續從嚴調控房市，將加劇經濟下滑；放鬆調控，則房市泡沫將變本加厲，而就在這個時候，一個新形勢出現了，這個新形勢或將成為壓垮中國房市的最後一根稻草──這根稻草，就是市場的資金與利率。

如所周知，房市的發展與繁榮必須得到資金面的支持。日本在1991年之前的泡沫是如此，美國在2008年之前的泡沫是如此。資金面的支持通常是指相對寬鬆的貨幣政策──中國近些年來貨幣政策的主基調是相當寬鬆的。但中國除了有內在資金面這個因素外，還有一般國家少見的外在資金面因素，這指的是持續的、大量的外資流入。大量外資之所以流入中國，一是看好大陸經濟發展的前景，二是因為人民幣匯率的持續升值。外資流入之後，除進入一般實體產業外，當然也會進入房地產投資。對中國決策當局而言，內在因素是比較容易控制的，外在因素則不然。眼前出現的就是這樣的場景。

首先，不妨就從歐、美經濟的遲滯與下行談起。金融海嘯與歐債危機對美、歐造成的緊縮壓力仍在持續深化之中，中國的出口因而面對了越來越大的阻力，可預見之將來，出口形勢還將進一步惡化。出口不振，當然衝擊到生產、投資與就業，所以過去幾年膨脹的產能泡沫頭一個破滅；接著就會影響到消費、地方財政收入與債務關係。

於是，新三角債的問題（公司之間相互拖欠）出現了，民間借貸的高利貸泡沫跟著破滅。與此同時，地方政府開始叫窮，出現了越來越多賣地與追繳稅款甚至預繳稅款的現象，地產商也出現難以為繼的狀況。屋漏偏逢連夜雨，由於出口看衰，一路升值的人民幣匯率開始走貶，外資流入明顯減少，導致資金面急劇萎縮，地產開發商因此同時面對了需求與供給兩方面資金鏈斷裂的壓力，泡沫破滅看來為時不遠了。
中國樓市泡沫一旦破滅，勢必衝擊到金融與全面的經濟，連鎖效果不免波及到香港、台灣及其他地區，後續形勢值得嚴密關注。