華爾街日報
2013年 07月 15日 07:34
1.“這份工作誰都能做。”
資產清售業務是由四個D推動的：置換面積較小的房子(downsizing)、過世(death)、離婚(divorce)和債務(debt)。由於每天都有大約10,000名美國人跨進65歲的行列，在置換較小面積物業的人中有很多都是嬰兒潮中出生的那一代人。但是，很多其他人也可能在處理資產方面有尋求幫助的需求──這些人可能正在想方設法地把最近繼承來的古董塞進小公寓裡，或為執行離婚協議而清理資產，或是要穩住自己的債主，他們也可能只是為了新工作而搬家。因為美國的平均住宅面積在2,500平方英尺左右（約合232平方米，且並未計入佔總數十分之一的美國家庭所租賃的儲物櫃的面積），因此想要憑一己之力清空一套住宅絕非易事。
進入資產清售行業。來自北卡羅來納州夏洛特(Charlotte)的朱莉•霍爾(Julie Hall)是一名評估師及地產專家，她還是美國資產清售代理人協會(American Society of Estate Liquidators)的執行理事。霍爾表示，在美國共有約14,000名資產清售代理人。她還稱，成為美國資產清售代理人協會的會員必須滿足一定的教育和從業要求，並遵守相應的道德規范。但是霍爾表示，大部分資產清售代理人都沒有接受過正規的培訓。她說，任何人都可以開辦一家資產清售行，而且很多在經濟衰退中丟掉工作的人也正是這麼做的。
那麼，客戶們怎樣才能在為數眾多的執業者中找到一名值得信賴的代理人呢？美國並沒有監管資產清售行業的機構，也沒有相關投訴的處理中心。但是霍爾稱，進行一些基本調查能夠避免自己掉進陷阱，比如：用谷歌(Google)搜索你考慮聘用的代理人的名字，查詢當地商業促進局(Better Business Bureau)的評價，或請代理人提供推薦人或相關教育的信息。Angie's List或Yelp等網站能夠提供更多的信息，不過，Angie's List需要用戶在支付會費後才能進行查詢。業內人士稱，如果有時間，你應該在簽署代理協議前參加幾場由你打算聘用的代理人組織的資產清售會。
2.“你的東西遠不能賣到你預期的價格。”
《古董巡展秀》(Antiques Roadshow)等電視節目讓人們誤以為很多人家的地下室和閣樓裡都蘊藏著巨大的財富。實際上，事實並非如此。那些祖母百般珍藏的喜姆(Hummel)小瓷像難道不貴重嗎？專家們表示，喜姆小瓷像的價格現在並不高，因為大眾的審美觀已經發生了變化，並且市場也已經達到了飽和。在最風靡的時候，一個喜姆小瓷像可以賣到100美元到450美元之間，但是現在，除了最珍稀的款式，這些小瓷像或許都只能賣到20美元或30美元。在家具市場，潛在賣家的數量也超過了買家的數量。那些要置換小面積住宅的嬰兒潮一代常常錯愕不已地發現，他們堅實的古典家具只能賣到當時買價的一小部分。
甚至某些嚴肅收藏品市場也有所轉淡，比如喬治王朝時期的英國古董。美國評估顧問公司(Appraisal Resource Associates)總裁、來自紐約的評估師弗朗西斯•澤曼(Frances Zeman)表示，在五年前的拍賣會上拍出10,000美元到20,000美元的古董如今可能都很難賣到當時價格的一半。澤曼表示，這在一定程度上是審美改變的緣故。她表示，每隔三年至五年，收藏者都應該與評估師進行溝通，以確認自己的收藏品在市場上的價格沒有大的變動。澤曼還說，保留目前的評估報告對收藏品保險也至關重要。
3.“話又說回來了，我們怎麼知道你的東西價值幾何？”
資產清售代理人通常是給資產清售的貨品定價的人，但是他們中的大多數人都是未經培訓的評估師。這也無傷大雅，只要他們知道在自己力不能及的時候去找救兵就可以了。當代理人不清楚一件物品的價值時，他們應該向資深的專業人士請教，而不是草草地在eBay上進行搜索。專家們建議，理想的狀況是，客戶在聘請資產清售代理人前應該把那些自己認為很有價值的物品送去評估。（澤曼表示，優秀的資產清售代理人會向客戶推薦評估師，並請評估師確定難以定價的貨品的價格，但是別對此寄予厚望。）
如果某件物品確實價格昂貴──比如正品卡地亞(Cartier)或蒂凡尼(Tiffany)珠寶──那麼或許最好的方式是在拍賣會上，而不是在資產清售會上將其出售。評估師們表示，去資產清售會上尋寶的買家或許樂於看到代理人低價銷售藏品，但是賣家或者代理人通常想要賣出公平的市價，而拍賣行更有可能確保稀有物品賣出公平的市價。
4.“東西太多？最好現在就著手處理。”
最近，囤積症(Hoarding)已被正式認定為一種心理疾病，美國心理學會(American Psychiatric Association)最新刊發的第五版《精神疾病診斷與統計手冊》（簡稱DSM-5）中就涵蓋了這種疾病。（參見：DSM-5中列舉的15種新的心理疾病。）囤積症的特點是收集的物品多到引發危險的程度，令床和浴缸等重要生活空間都受到侵佔，哪怕最狂熱的收藏都不能與之相較。專家們表示，雖然資產清售代理人並不會經常遇到這樣病態的狀況，但是很多客戶的收集之路的確越走越遠。Caring Transitions的總裁克裡斯•西曼(Chris Seman)表示：“你會驚訝地發現有那麼多人都遊走在收藏、混亂和囤積的邊緣。”Caring Transitions是一家全美范圍的老年人遷居及資產清售公司。此外，那些經歷過經濟大蕭條的老年人通常都不願意丟棄哪怕是最普通的物品，而那些認知能力不斷下降的老年人往往會忘記他們有多少這樣的東西。最近在亞利桑那州一對90多歲的老年夫婦家中，西曼看到了一大堆冰激凌勺。艾倫•克盧格(Alan Klug)是舊貨清理服務公司1-800-GOT-JUNK駐巴爾的摩和匹茲堡的特許經營合伙人。克盧格表示，人們總是低估清空住宅所需耗費的努力。他說：“人們以為他們的物品可以裝滿半輛卡車，但通常卻能裝滿兩輛。”克盧格的公司使用的是裝載量為15立方碼（約合11.5立方米）的卡車，大概能裝八台標準尺寸的冰箱。
專家們建議，人們應該在有需要進行資產清售前就開始處理家庭物品，比如粉碎不需要的財務文件，並在自己身體條件允許的時候將物品贈予他人。這樣的話，物品的主人就可以在重大事件到來（通常伴隨著資產清售）之前，仔細斟酌物品的贈予、捐獻或處理事宜。鑒於舍棄有紀念意義的物品──比如舊的洗禮袍等──著實不是一件易事，家庭可以採取一些措施緩解這種痛苦：例如，西曼建議，打算置換小面積物業的嬰兒潮一代可以邀請朋友和家人一起分享那些最受珍愛物品的故事。把藏品拍成影集也有助於人們和它們告別。西曼說：“記憶並不在這些衣服中，記憶蘊含在當時的場景之中。”
5.“你們的銷售所得有很大一部分要歸我們。”
通常，資產清售代理人是依據資產清售的總金額按比例收取酬勞的。據一位資深代理人稱，抽成比例各地不同，但平均在35%左右。並且，你可不要以為付給代理人的酬勞是減掉所有未售出物品後再計算出來的。如果客戶要求住房在清空後“一塵不染”，霍爾還會另外收取每小時125美元的費用，包括將所有剩余物品捐獻或處理，並將地板和油氈地面掃淨（吸塵並未包含在內）。她說，這項服務收費大約1,000美元一天，價格著實不菲，但是對於很多人來講，有專業人士高效又負責地幫你清空房子或許物有所值。與此同時，為了確保資產清售取得良好的效果，業內人士建議業主應詢問代理人計劃採取怎樣的營銷方式，業內人士稱很多成功的代理人都有一眾忠實的買家。
一份好的合同會包含所有上述細節。來自科羅拉多斯普林斯(Colorado Springs)的老年人法律律師凱瑟琳•安妮•希爾(Catherine Anne Seal)表示，如果你的資產清售代理人更青睞口頭協議，那麼請不要選擇這位代理人。她說：“書面合同存在的意義在於事情的進展並非總是一帆風順。”即使在訂立了合同的情況下，詐騙也可能會發生。希爾講述了發生在幾年前的一件事情，當時她被法庭指定為一名老年婦女的代理律師，這名婦女那時正在置換小房子，並準備搬至療養院。她聘請了一位資產清售代理人出售這位婦女的部分物品，但雙方並未簽訂合同。清售結束之後，她照例收到了一張支票，但是等到這張支票遭到拒付之時，這家公司已經蒸發了。希爾表示，這是她在17年處理資產清售案件的從業經驗中唯一一次被人詐騙的經歷。她說，“我試過了每一種追索方式”，但她仍未能找到這家詐騙公司，也未能追回這筆款項。希爾稱，人們應該對打算聘用的資產清售代理人做好調查，並“刨根問底”。
在考慮將已故人士的財產拿出來清售時，請不要忘記納稅這件事。住宅中所有物品的價值都應計入遺產總額，並據此計算應繳納的遺產稅（律師表示，如果舉辦資產清售會的時間是在業主剛剛過世後，那麼物品的價值應該按照售價計算，而不是按照評估價計算）。對於在2013年過世的人留下的遺產，美國聯邦贈與稅和遺產稅的免稅額為525萬美元，而大多數遺產的金額都低於這一標準，並不需要繳納聯邦稅。然而，在馬薩諸賽等州，州遺產稅的免稅金額為100萬美元，這一設定令中產階級家庭也需要交納遺產稅。在資產清售會舉辦之前，代理人可以向客戶提供家庭全部物品的估價。海曼•達林(Hyman Darling)是馬薩諸賽州斯普林菲爾德(Springfield)培根•威爾遜律師事務所(Bacon Wilson)的合伙人，也是全美老年人法律律師學會(National Academy of Elder Law Attorneys)的董事會成員。達林表示，對於那些試圖將家庭物品的價值從遺產價值中減扣的人，即使他們日後把在資產清售會上未能售出的物品捐獻出去，他們也不能申請慈善捐贈稅收減讓。
6.“我們並不會保守你們所有的秘密。”
在一位八十多歲的老年人壁櫥裡有一個充氣娃娃？不當之戀的証據？霍爾表示，所有這些秘密都能在一天之內被發現。資產清售代理人可以窺探到甚至有時連家庭成員都無法得知的隱私。霍爾稱，她親身見識過上述兩個例子，而且她的發現還不止於此。她說：“我們見到過更瘋狂的東西。”她已經建立了自己應對此類事件的道德標準：她說，如果她發現的是藏匿的現金或其他貴重物品，她會立刻將這些物品拍照，並將照片通過郵件發送給客戶。假如發現了異裝癖（很可能是隱秘型癖好）的証據，她只會處理掉這些衣物，而不會告訴任何人。如果她發現了非婚生子女存在的証據，且此事不為其他家庭成員所知，她則會小心謹慎地告知遺產繼承人的代理律師。律師們表示，新出現的繼承人有權利申索遺產，並且必須被告知被繼承人死亡的事實。
但是，每位資產清售代理人都有自己的處事之道。希爾表示，並沒有什麼道德規范要求代理人必須保守家庭秘密。律師們表示，即使資產清售代理人在披露秘密時考慮不周，但只要代理人所述內容是事實，那麼繼承人便很難贏得起訴代理人誹謗的官司，不管代理人披露的秘密有多麼不堪。底線是什麼？希爾建議，不要讓資產清售代理人第一個檢視已故人士的物品──家庭成員或朋友應該先行過目。
7.“我們不是你們的心理咨詢師。”
解決家庭紛爭不是資產清售代理人的職責。（和電視節目《儲物狂》(Hoarders)不同的是，在工作場所配備心理咨詢師可不是慣例。）專家們表示，長者可以通過早作打算來緩和資產清售給家人帶來的沖擊。如果已故人士留下了遺囑，那麼物品就能夠按照他/她的意願進行分配；在遺願並不明確的情況下，律師可以幫助分配。如果業主仍然健在且頭腦清晰，他/她應該檢視家中的物品，並決定哪些物品應該排除在清售之外，哪些物品應該留給自己、朋友或家人。
資產清售往往伴隨著復雜家庭狀況的出現。而陪伴人們度過轉型期的代理人很容易被牽扯進家庭內部的情感沖突之中。霍爾回憶說，在一次和正在清理父母住宅的幾位繼承人的會議中，有人用茶壺砸了她的頭。她說：“那個人實際上想砸的是他姐姐。他們剛剛繼承了一百萬美元，卻為特百惠(Tupperware)容器的歸屬爭論不休。”
不過，盡管具備同情心並不是代理人職位描述的一部分，代理人通常都會努力表露自己感性的一面。霍爾在講到她的客戶時說：“我會坐在客戶的床邊，陪客戶流淚。”1-800-GOT-JUNK的克盧格在招聘員工時也會留意應聘者是否具備同情心。他的員工大多數都是二三十歲的年輕人，所以盡管他們可能並沒有與客戶相似的生活經歷，他們需要至少能夠換位思考。克盧格表示：“分辨出具備同情心和不具備同情心的人易如反掌。”在招聘時，克盧格會讓應聘者完成包含20個問題的調查問卷以判斷他們的情感能力。
8.“有人在我們的資產清售會上絆倒了？不，那是你的資產清售會。”
如果有人在資產清售會上絆倒了怎麼辦？業主（或遺產繼承人）和資產清售代理人可能會被同時起訴。西曼表示，如果資產清售代理人沒有購買保險的話，那麼業主可能將承擔全部責任。（專家們表示，雖然法律上可能並沒有強制要求，但大多數在他人住宅工作的專業人士──不管是水管工、承包商還是資產清售代理人──都應該購買保險。）因此，西曼建議應聘用購買過保險的資產清售代理人，他說，保險應涵蓋工人的補償金，以備工人受傷之用。那些考慮舉辦資產清售會的人還必須去核實業主的房屋險保單是否仍然有效，並確定其保險范圍，在房屋有一段時間無人居住的情況下更應該如此。
專家們表示，客戶們還應該問代理人計劃如何防盜。有一些代理人會雇用安保人員。至少，珠寶和其他貴重物品應該鎖住，並派人看管。
9.“我們正在考慮將你們的一些好東西納入囊中。”
一些資產清售代理人會從自己服務的賣家那裡購買物品。有些專家表示，雖然這種做法可能看起來有益無害，因為這有助於令貨品出手，但是這種做法卻帶來了潛在的利益沖突。一些人認為，專業人士不應該買進自己定價的貨品，因為代理人想將貨品據為己有的動機可能會促使他/她將價格定得過低或過高，以便自己能夠低價買入或嚇走其他的潛在買家。同時，代理人也不應該在舉辦資產清售會時把心儀的貨品藏匿起來，以試圖在清售會結束後用低價買進。一些專家表示，另一個禁忌是：用清售會上的貨品代付工人的薪酬。
一些代理人會向客戶提出固定報價──比如2,000美元──用以購買全部物品。對於那些時間非常緊迫，或者財產規模太少、不足以單獨承辦售賣會的人來講，這或許是一個不錯的選擇。盡管沒有硬性規定，但一些專家表示，總價低於3,000美元或4,000美元的貨品可能不足以支撐起單獨舉辦的資產清售會。然而，網絡拍賣公司MaxSold的創始人巴裡•戈登(Barry Gordon)表示，在接受固定報價之前，明智的選擇是從另一家機構尋求第二份報價，除非家裡確實沒有價格昂貴的物品。
10.“請別礙事。”
克盧格回憶起了幫一對老年夫婦搬離大房子時碰到的工作難題。這家的丈夫是一位身材強壯但患有阿爾茨海默氏症的老先生，他守在門口並堅稱要檢查從他家搬出去的每一樣東西。那位太太心慌意亂，她的兄弟又試圖出面幹預。克盧格稱：“場面變得很難看。”克盧格畢恭畢敬地和這位老先生站在門口，與此同時，他的員工則負責盡快地把東西從後門搬出。即便這種情況在資產清售會上沒有發生，代理人表示，家庭成員也會對他們的工作進行幹預。例如，有些家庭成員可能會試圖阻撓某件有紀念意義的貨品的出售，或將某件商品的價格推至不可理喻的高度。業內人士表示，家庭成員可能會帶來麻煩，因為資產清售的終極目標就是獲得價格和效率的平衡。
一些資產清售代理人會在合同中寫入有關家庭成員在清售當日不得出席的條款。霍爾沒有向客戶提出如此苛刻的要求，但她的確嘗試勸說家庭成員盡量不要參加資產清售會。她說，其中一個理由是，潛在買家不願意看到家庭成員在周圍走來走去──在很多情況下，這會提醒他們自己正在買已去世的人的東西。霍爾表示，如果人們聘用的是他們信任的專業人士，那麼他們就應該不要堅持呆在家裡，以確保諸事進展順利。
Elizabeth O'Brien
本文譯自MarketWatch
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