2015：住在紐約的機遇與問題
房地產2015年01月05日
Nancy Doniger
在紐約市許多公寓樓的大門背後，充斥着居民們不協調的抱怨聲。從我的「房地產答疑」(Ask Real Estate)專欄所收到的抱怨信中，我們可以一窺居民們是如何應對生活在擁擠、昂貴的住房中的種種不順心的。比方說，有個合作公寓的股東被鄰居家的老鼠窩嚇壞了；有一對父母被禁止將嬰兒車推進樓內的電梯；有個租戶廚房裡的櫥櫃從牆壁上掉了下來。
有些紐約人就像討厭房東一樣討厭鄰居。合作公寓和共管公寓的管委會要小心了：你們也好不到哪去。
紐約人向專欄提出的問題，不僅取決於他們的個人情況，還取決於當今的重大問題，比如住房成本上升、士紳化、豆腐渣工程。最終，2014年成為了一個一切都在增長的年份，增長的包括房價、租金，以及最重要的——樓盤數量。根據紐約房地產委員會(Real Estate Board of New York)的數據，10月批准建設的單元達到了16700套。
那麼，何種力量將決定大眾明年提出的問題？這取決於你的身份（和居住地）。雖然購房者在新的一年裡還將迎來高風險的競購戰，但是紐約市的偏遠社區（說的就是你，大廣場區[Grand Concourse]）將會有大量尋求廉價住宅的潛在居民——所謂廉價，也只是針對那些令多數普通人可望而不可及的黃金地段，相對而言的。
對於那些已把自家公寓改造成B&B旅店的紐約人，圍繞非法住宿的論戰可能會趨於白熱化。而在這一切之上，市長比爾·白思豪(Bill de Blasio)的十年保障性住房計劃將初具規模；與此同時，本次奧爾巴尼會議(Albany)的立法將給租房者的錢包造成重負。隨着我們邁向新的一年，這類改變遊戲規則的因素也正在日益迫近。
居民社區
今年，紐約市公寓的平均售價突破了100萬美元（約合人民幣623萬元），這是一個影響深遠的里程碑。隨着城市人口的激增，錯過了上一輪樓市繁榮期的社區，都見證了房價和樓盤數量的增長。
「當我剛開始創業的時候，布魯克林還是個替代選項；而現在，它已經成為一個優選地段了，」霍爾斯特德房地產公司(Halstead Property)的首席執行官戴安娜·M·拉米雷斯(Diane M. Ramirez)說，「我看到皇后區(Queens)正在朝這個方向發展,布朗克斯(Bronx)也不遠了。」
布朗克斯金斯布里奇，一個值得關注的社區。
Benjamin Norman for The New York Times
根據花旗居屋(Citi Habitats)提供的數據，在布魯克林擬於明年投放市場的6527套新出租屋中，有1442套分佈在貝德福德-斯圖文森(Bedford-Stuyvesant)、布殊維克(Bushwick)和克林頓山(Clinton Hill)。就在不久前，這些社區都還被視為不熱門的地區。
對於新來的買家，這些變化能夠給他們帶來新的住房選擇。但是對於既有居民而言，這可能意味着他們必須搬走。這點同樣適用於De Robertis Pasticceria and Caffe等商鋪。這家咖啡館已經在東村(East Village)持續經營了110個年頭，最近剛剛關門歇業。到明年，聯合廣場咖啡廳(Union Square Cafe)也可能會結束其在聯合廣場30年的運營。
「紐約人正逐漸意識到，這一漫長的繁榮期已對我們眼中的經典紐約市容造成了破壞，」歷史街區保護委員會(Historic Districts Council)的執行董事西蒙·班考夫(Simon Bankoff)說，他同時指出，2015年將是紐約市通過《地標建築保護法》的50周年。「環顧左右，那些總被我們認為是一成不變的東西，卻都在紛紛關門閉戶。」
明年，市長的保障性住房計劃將初具規模，該計劃要求在未來十年里，修建或保留20萬套保障性住房。這一目標的實現取決於一項政策，它要求開發商通過修建保障性住房，來換取在市政府重新規劃的社區修建更高、更密集樓盤的資格。至於政府將會如何在這項提案的雛形上添磚加瓦，開發商和保障房倡導者們都在拭目以待。
「我們的目標是修建儘可能多的單元，同時確保這樣做能夠維持和提高居民社區的健康運轉。」城市規劃部(Department of City Planning)部長卡爾·魏斯布羅德(Carl Weisbrod)說。
當城市規劃部門明年初（2015年——譯註）提出初步的建議方案時，布魯克林的東紐約(East New York)地區將被列為試點。隨後，重新區划進程就將在該處全市最窮社區之一內展開。而緊隨其後的，將是針對皇后區的西法拉盛(Flushing)的提案。
「我們需要做市長希望大家做的事——建造更多住房，」紐約房地產委員會主席史蒂芬·斯皮諾拉(Steven Spinola)說，但是，「如果數據上不可行，如果收回來的租金低於建築的維護成本，那你就不會這麼做了。」
保障房倡導者們則擔心，如果重新區劃做得不認真，那麼居民社區或將迅速士紳化。「看看威廉斯堡(Williamsburg)發生了什麼吧，」城市正義中心(Urban Justice Center)的社區開發項目負責人哈維·艾普斯坦(Harvey Epstein)說，他指的是房價上漲，「我不明白，它怎麼就不可能發生在東紐約、布朗克斯或者法拉盛呢。」
東紐約亞特蘭提大道的一排商鋪。東紐約是又一個或將騰飛的社區。
Benjamin Norman for The New York Times
買家和賣家
現金全款購房者。難以取悅的貸款人。暴漲的價格。匱乏的掛牌信息。這些現實，都困擾着購房者，使找房子的過程讓人倍受打擊。不幸的是，在新的一年，購房者們可能依舊需要在賣方市場里打拚。
「我們的人口和就業正處於歷史高位，並在不斷增長。這給租金和房價施加了很大壓力，」紐約大學富曼房地產及城市政策中心(Furman Center for Real Estate and Urban Policy of New York University)的主任馬克·威利斯(Mark Willis)說，「現在沒有理由認為這些趨勢可能發生改變。」
對於購房者，也不都是壞消息：房價明年（2015年——譯註）仍將上漲，但步伐可能會從飆漲趨於平緩。「房價不會一味地陡然上漲，」柯克蘭集團(Corcoran)的首席執行官帕梅拉·利伯曼(Pamela Liebman)說，「買家都有點疲勞了。」
明年，尋找新樓盤的買家將會有更多的選擇。根據科克倫陽光營銷集團(Corcoran Sunshine Marketing Group)提供的數據，明年（2015年——譯註）曼哈頓、布魯克林和皇后區長島市(Long Island City)新上市的共管公寓預計將增加一倍以上，從2014年的3444套增加到8366套。
但是，只要快速掃一眼日益變化的天際線，我們就能發現一個令人沮喪的現實：那些光鮮亮麗的新大廈，未能提供大部分紐約人買得起的房型。「我們正在修建的房屋，跟我們需要修建的房屋之間存在着脫節，」房地產估值公司米勒·塞繆爾(Miller Samuel)的總裁喬納森·J·米勒表示，「2015年，這一現象會更加明顯。」
布朗克斯大廣場區或皇后區埃爾姆赫斯特(Elmhurst)的業主們，即將迎來急於尋找下一個未開發市場的買家們的新關注。「你什麼時候聽到別人談論過布朗克斯的金斯布里奇(Kingsbridge)？」霍爾斯特德房地產公司的拉米雷斯問，「聰明人正在湧向那裡，以實惠的價格買下房子。」
布朗克斯的業主將迎來新的關注，關注者將是急於尋找下一個未開發市場的買家。
Benjamin Norman for The New York Times
出租房
下面這條消息，可以給人帶來一線希望：市價房的租金太高了，它們明年可能漲不了多少。「好消息是，租金不會再漲了，」米勒說，「壞消息是，它們很可能也不會下降。」
新建的房產將給那些財大氣粗的租房者提供奢華的居住選擇，它們大多位於曼哈頓以外的行政區。根據花旗居屋的數據，在布魯克林，預計有6527個新的出租單元，將於明年（2015年——譯註）投放租賃市場，比曼哈頓3802個單元多出近一倍。
這類開發項目之一，是鄧波區(Dumbo)的沃特街(Water Street)60號，一個包含290個單元的出租樓盤，帶有24小時門房服務和一個可坐擁曼哈頓景觀的屋頂平台。房屋租賃將於下個月開始，兩居室的每月房租起價達到了令人瞠目結舌的6018美元（約合人民幣3.7萬元）。「人們想要體驗住在共管公寓的生活，即使他們是租房而不是買房。」花旗居屋負責新開發項目的董事總經理喬迪·安·斯塔斯(Jodi Ann Stasse)說。
鄧波區沃特街60號，兩居室的每月房租起價將達到6018美元。
Benjamin Norman for The New York Times
與此同時，居住在近百萬套租金管制型公寓里的紐約人應該準備好，於明年（2015年——譯註）6月在奧爾巴尼放手一搏，那個時候，租金管制法就要到期了。保障房的倡導者們希望看到這樣一項規定的撤銷——該規定允許業主在租金達到每月2500美元（約合人民幣1.6萬元）的情況下，取消對空置單元的租金管制。
根據租金指導委員會(Rent Guidelines Board)的數據，在過去20年里，紐約市至少有13.3萬個單元因這項規定而變成市價房。政策的支持者表示，如果這一趨勢持續下去，租金管制政策會被進一步削弱，從而對市長保留保障房的努力構成阻礙。
「這是我們租戶運動生死攸關的時刻，」大都會住宅委員會(Metropolitan Council on Housing)的項目總監伊拉娜·邁爾(Ilana Maier)說，「如果我們現在不能大舉強化規定，那麼這些政策在十年內都發揮不了作用。」
但是，租金穩定政策的反對者懷疑，在共和黨人把持州議會的情況下，2015年將不會是租戶運動的分水嶺。舍溫·貝爾金(Sherwin Belkin)是一名代表業主利益的律師，他說：「業主們認為可以藉此機會對租金管制政策做一些亟需的改變。」
其中一項被提議的改變是：要求租金管制型房屋的租戶提供收入證明。
Airbnb的緊要關頭
在紐約，任何人不得將多戶建築中的一套沒有租戶的公寓單間以短於30天的租期出租，這是非法的。然而，幾乎每周都有人寫信給「房地產答疑」專欄，諮詢如何繞開這些規定。如果我交換公寓呢？如果沒有書面形式的約定呢？
由於州政府和市政府試圖打擊不法的旅館經營者，明年可能會出台一項規定。而與此同時，房產租賃網站Airbnb將遊說政府改變法規。「你會看到，規範這一市場的要求會變得更加迫切。」代表租戶的律師塞繆爾·J·希莫爾斯泰因(Samuel J. Himmelstein)說。
要讓Airbnb退市，可能沒那麼容易。最近，昆尼皮亞克大學(Quinnipiac)開展的一項民意調查表明，56％的受訪者認為，應該允許紐約人將房間租給陌生人。「我們不想把房子變成旅館，但是與此同時，人們有時會想把自己的公寓租出去。」霍爾斯特德管理公司(Halstead Management Company)的總裁保羅·R·戈特塞根(Paul R. Gottsegen)說。該公司打理着紐約市250處住宅物業。
共管公寓和合作公寓一直在嚴令整頓，編寫警告備忘錄，對違規居民罰款。對於租房者來說，打破規則就可能會危及租約。共管公寓正在加強安保措施，要求門衛仔細觀察來訪者，同時要求居民為來訪的客人簽署授權表格。這類操作還引起了保險界的關注。
「萬一有個通過Airbnb投宿的客人放火了怎麼辦？」紐約市律師協會(New York City Bar Association)合作公寓和共管公寓法律委員會(Cooperative and Condominium Law Committee)的會長菲利絲·H·韋斯伯格(Phyllis H. Weisberg)問，「誰來賠償損失？」
不過，隨着紐約人日益習慣於共享經濟，各處樓盤可能最終也不得不接受它。
「Airbnb將生存下去，」戈特塞根表示，「與其抗拒它，我們不如擁抱它、改善它。」
合作公寓和共管公寓
從物業費到倒賣稅，共管公寓和合作公寓的業主經常抱怨，管委會要將他們榨乾了。不幸的是，運營建築的成本在短時期內不會下降分毫。
在接下來幾年裡，大型住宅樓盤必須遵守第87號本地法(Local Law 87)——該法要求樓盤審核能源使用量，並保持系統以最高效率運行。住宅樓是紐約市最大的溫室氣體排放源，其排放量佔總量的37%。「能源是一大熱門話題。樓盤怎樣提高能源效率？」管理着超過500處房產的FirstService Residential New York的總裁丹·沃澤爾(Dan Wurtzel)說，「如果運營預算的三分之一來自能源耗費，而現在你可以降低這塊成本，那麼上漲維護費的壓力就減輕了。」
即便這些改進最終會降低長期成本，遵守這條法律可能還是頗具挑戰性。此外，2015年是各樓盤停用6號取暖油、改用污染更少的4號油的最後期限。
「誰來支付由此產生的成本呢？」紐約合作公寓和共管公寓委員會(Council of New York Cooperatives and Condominiums)的主席馬克·J·盧森堡(Marc J. Luxemburg)表示，「這會給許多樓盤帶來真真切切的成本。」
雖然也有各種各樣的政策鼓勵，但許多會採取減免稅務、低息貸款或退稅的形式。因此，樓盤運營方或許將不得不從估價中徵稅，或增加維護費，以此打平樓盤運營的初始成本。「你會遇到沒人為你提供前期資金的問題，」盧森堡說。
這些，都只是紐約人2015年將會遇到的部分問題。而且，鄰居家的兒子在聖誕節收到了新的爵士鼓，你又免不了要頭疼了……
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