我國的住宅政策安在？

工商時報社論

營建署長葉世文日前在一個公開的論壇上表示，過去10年台灣房地產平均獲利8.5％，而九成的股市散戶都賠錢；由於台灣的超額儲蓄多，研判房貸利率不會超過2％，因此未來10年房地產會是最好的投資選項。此言一出，包括民意代表和學者紛紛提出批判，認為葉署長簡直是帶頭炒房地產。對此，葉世文則堅決否認，並表示自己的發言與政府政策並未背道而馳。由於營建署掌管國家的住宅政策，葉署長發言的內容與恰當與否值得進一步評析。

　綜合葉署長發言內容的重點包括：

　1.以最近10年統計，投資股市的散戶有高達90％以上虧本，但投資房地產平均獲利8.5％至8.6％，而未來受到美國一連3次的貨幣量化寬鬆政策影響，全球的錢非常多，國內銀行體系的錢也非常多。若國內產業沒有大幅創新，錢無法被引導到實體投資，最後一定會進到房地產市場。

　2.台灣當前的房貸利率只有1.8至1.9％，建商的土建融資利率也只有3％至4％，資金成本很便宜。

　3.台灣30年以上的房子有302.8萬棟，20至29年的房子有172萬棟，面對極端氣候，早年建材和工法對防災防震都很弱；研判未來都更需求很大，以一年30萬棟估計，台灣房地產市場很可觀。

　4.目前實價登錄的好處是讓哄抬價格的事情不可能再發生，至於要把實價登錄的資料做為課稅的基礎，研判在2016年總統大選前都不會實施。

　綜合以上原因，葉署長得出「未來10年，有錢的話，就投資房地產」的結論，並成為各媒體報導的重點。政大地政系教授張金鶚首先就痛批，營建署主管全國的住宅政策，應該認清住宅本質是作為居住使用，而非投資賺錢。而且現在房市已逐漸走下坡，葉署長反而鼓勵大家去投資房地產。立委賴士葆在立法院也質詢說，政府官員帶頭炒作房地產，又打壓股市，根本是扯政府後腿。金管會主委陳裕璋答詢時表示，葉署長的說法不恰當。內政部長李鴻源也說，葉的主張不代表內政部的政策。

　持平而論，葉署長若是一位評論家或是分析家，他的觀點和分析可以說近乎完美，因為這就是台灣過去10年真正發生的現實，而且營建署又掌握了全國的房屋資料，以此推估未來10年的演變確實有其依據。最關鍵的是儘管政府正在進行產業結構的調整和轉型，不過大家心裡有數，這恐怕是好多年以後才會看出成果，所以股市低迷可以預期，房地產則成了最佳投資選擇。

　儘管立論完美，但其談話內容和主管業務密切相關，才會引起軒然大波。因為如果政府高官都預見未來10年台灣的景況是如此，難道其間政府無法有一點作為嗎？而且官員的談話更坐實了民眾本來的疑惑，那就是對於房地產市場，政府真的無能為力，實價登錄只是虛晃一招，擁有房地產還是最大的贏家。如此則中央銀行對建築業的選擇性信用管制，金管會限制壽險業投資不動產，似乎都發揮不了作用。而且，就在金管會提出各種放寬措施，努力要使股市成交量擴大的時候，葉署長的談話無異打了股市一巴掌，難怪陳裕璋主委說，葉署長的發言不恰當。

　再者，證券和房地產雖然都是民眾投資的標的，但兩者之間還是存有根本的差別。房地產是稀有財，尤其是都會區，供給增加不易，交易金額大，過去幾年由於台北地區的房地產價格大幅上揚，讓許多年輕人望屋興嘆，並成為十大民怨之首。這也是總統大選前，執政黨推出課徵奢侈稅的原因，後來又加上實價登錄措施，才讓民怨稍微紓解。營建署的主要功能在於提出改善全民居住的住宅政策，使每位國民可以得到應有的居住權，如果預知房地產價格會上揚，則有義務向政策制定者反映，應該如何做才可以避免弱勢族群的居住權利被剝奪。負責的官員不盡本分，卻反而告訴大家，如果有錢的話就去投資房地產。現今眾多的無殼蝸牛，本來以為房價可能會回落而心存希望，如今因官員的一席話又跌入谷底。張金鶚教授的批評的確中肯，因為葉署長令人覺得真是不知民間疾苦，如果我們的官員都是如此，如何對政府政策有信心呢？

　葉署長的發言也許被媒體太過簡化，且焦點全放在投資房地產，以致於遭到各方砲轟。其實他所提出的國內至少有300萬棟（戶）的房屋迫切需要更新，否則無法應付未來可能的環境變化，值得重視。依此來看，若平均每戶3人，則有900萬人將因房屋更新而提升生活品質，這是個多麼令人期待的的建設工程，和多麼可觀的市場。但一個文林苑的都更案，就已坐困愁城，毫無辦法前進，這才是大眾更關切的議題。葉署長如果能就此議題大加發揮，並提出改革之見，相信反而可以得到掌聲，而非噓聲。結果不同，差異只在一念之間而已。