誰在推高中國房價？

上個世紀九十年代末，以中國國務院《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》為標志，舊福利分房模式的告一段落，住房貨幣化改革進程全面開始；進入新千年後，房價持續上漲成就富豪榜上多位地產富豪之餘，也順帶成就了多空雙方的各位名嘴，民眾悲喜更是滄桑百態，電視劇《蝸居》、《裸婚》的熱播不過其中一粟。

近日媒體報道，大連每平米3萬人民幣的房價令某巴薩球星大為咋舌，據其經紀人透露，他在自己國家的房子附帶游泳池，卻遠低於這一價格。誠然，無論從相對價格還是絕對價格，中國房價可能率先實現“超歐趕美”。

那麽，是誰在推高中國房價？官員往往歸咎於貪婪的開發商，開發商又說是精明的丈母娘，丈母娘們則埋怨黑心中介，而中介們都推給無恥的投資客——於是，幾乎每個房價上漲故事中，不乏一個拿著破皮箱全款付清的外地口音形象閃現：這一形象一方面無可考證，另一方面亦無道德上的優勢，換而言之，既方便上層推諉，也方便下層怨恨。
於是乎，“史上最嚴厲”房地產調控走了計劃經濟的老路，“限購”、“限貸”之下，祭出“戶口”之類手段，也見怪不怪了。以往數次中國房價調控，往往註重從供給端發力，而本次調控則從需求和供給兩端發力，強制降溫。饒是如此，房價仍居高位。根據相關數據，如以2010年新建商品住宅價格為基期，那麽2010年新建商品住宅價格相比，目前70個大中城市中，房價下降的城市不足10個，其餘各大城市均有不同程度的上漲。

近期，這場曠日持久的調控也陷入拉鋸戰。一方面，中國總理溫家寶多次重申促進房價合理回歸，另一方則是房地產成交量與價格出現回升，兩次降息也使得調控放鬆預期加劇，近期北京的北京萬柳地塊再出“地王”，折算之後，僅樓面價即高達4.02萬/平米，可見“居長安大不易”的窘迫仍正在一二線城市蔓延。

房地產調控為何吃力不討好？簡而言之，這一政策的利益同盟過少，而對立面太多。其討好的對象來自希望購房的人群，但這一群體人數並不占大多數，且心理預期陰晴不定；與此同時，地方政府、房地產企業甚至持有房產的人都因這場調控不同程度受損。受損方從以往調控經驗出發，往往會以“以時間換空間”的策略應對，這也是地方政府一方面空喊保障房而另一方面不時放鬆的現狀寫照，至於房地產商，也往往寧願惜售也不肯大幅降價，甚至繼續高價拿地。

或許，這是一場從開始就註定無果而終的戰役，無論目的還是手段。經濟學認為資源永遠都是稀缺的，如何分配將成為關鍵，這決定了長期來看，市場價格最終是由需求決定，自發交換往往是最優效率的一種方式，短期的人為乾擾只是擾動，管制需求更是緣木求魚。

如果房子少了就限購，車子多了就限行，人多了就計劃生育，那麽空氣不夠又將如何？任何困境，都一個“限”字當頭，即使短期之內可以控制局面，卻無改需求不平衡本質，甚至造成房價報復性上漲的預期，這也是為何當前調控不僅未能改變房價只漲不跌預期，而且也未能撼動當前房價根基。

再看目標，中央政府希望房價合理回歸，但是多少合理呢？房價高低的衡量標準，通常用的標準就是房價收入比，也就是房價與居民家庭年收入之比，就是多少年收入可以買一套房。國際水平一般在3到6之間，超過7就要引起警惕。根據上海易居房地產研究院發布的一份名為“全國35個大中城市房價收入比排行榜”報告，2011年中國總體房價收入比為7.4，東部城市集體偏高，第一名深圳為15.6，上海12.4名列第四，北京以11.6排名第五。

為什麽看似如此之高的房價收入比，卻沒有如預言家所言走向崩盤？筆者認為，這一方面源自收入統計的缺失，譬如兼職收入以及灰色收入並沒有統計在案，另一方面則是各種隱性福利分房政策的存在扭曲了市場信號，譬如各地開花的公務員小區。

平心而論，中國房價上漲，是一連串因素的結果，與城市化、人口結構、經濟發展、自有住房率偏高乃至貨幣供給等等因素都息息相關。也正因此，無論從什麽水準衡量，中國房價目前確實過高，但並非高得完全沒有道理，頻頻出現高價地王及天價樓盤的消息揭示了“樓市泡沫”的另一面：存在即合理，這看似不合理的價格背後，有其一定合理性的存在根基。

回顧最近十餘年的房價變化，筆者曾經整理過全國房價的數據作為參考。粗略地看，其中2004與2009年可謂房價起飛的兩個加速點，時間點上剛好對應著土地招投標制度鋪開與四萬億推出，誰是最大的獲益者，誰在推動房價答案昭然若揭。

在房價本應正常上漲的周期之中，不當的政策加劇了市場扭曲，不僅促成了房價的狂飆，也透支了中國房地產業的未來空間： 2003年以來土地出讓政策，使得地方政府高度依賴土地出讓金，土地財政模式得以固化，2010年土地出讓金占地方財政收入的比例高達76.6%；而2009年的四萬億刺激政策，導致隨後的信貸狂歡，洶涌的貨幣缺乏投資渠道，大舉流入房市，不是房子貴了，只是錢更不值錢了。

如此一來，在房價只漲不跌甚至越調越漲的預期之下，買房成為過去十年的最好投資，而“拆”字更是走紅大江南北。西南財經大學《中國家庭金融調查與研究中心》發布的數據，2010年中國家庭凈資產總值高達69.1萬億美元，高出同年美國家庭凈資產總值（57.1萬億美元）21%之多——其中，高房價居功至偉。

換而言之，高房價不僅是分配機制不合理的直接產物，更是中國貧富不均的生動寫照。在這場財富盛宴中，接近權力與資本一方，往往可以先知先覺地鞏固自身先發優勢，拿走蛋糕上最豐厚的一層奶油；而一般民眾，最多不過是追隨者而已，即使奮力趕上了這幾輪房價上漲順風車，卻同樣要承受因房價上漲而帶來的全面生活成本上漲。高房價對每個人都是一種隱形的“稅收”，從鐘點工到高端白領，概莫能外——無論你是否買房，財富的“馬太效應”都在那裡。

中國房價高企，卻被認為風險不高，原因之一就在於居民債務杠桿不高，但這並不意味著沒有風險。中國長期處於金融抑制狀態，社會福利缺失，導致儲蓄率一直居高不下，2012年5月末居民儲蓄餘額已經突破了36.7萬億元，儲蓄率在全世界排名第一，人均儲蓄接近3萬元。

金融體制不健全之下，居民高儲蓄與長期負利率並存，事實上造成了雙重剝削，一方面儲戶為政府以及企業部門提供不少廉價資金，另一方面也使得利用按揭買房的人群間接剝削了儲蓄的人群。反過來看，風險通過杠桿事實上傳遞到政府以及企業部門，一旦經濟下行，房地產的風險不會過多體現在居民部門，而會體現為政府以及企業部門面臨痛苦“去杠桿”過程。

也正因此，審視中國房地產業，一方面需要正視其高房價存在的合理性，另一方面對於其風險不能掉以輕心。身處現代經濟之中，房地產的消費性與投資性俱備，須知大部分交易應該留給市場去做決策。

房地產價格隨經濟增長而增長，具有其內在經濟規律，政府行為只是影響房地產市場的力量之一，過分乾預往往是自咽惡果。在房地產市場之中，政府的功能應該定位明確：第一，防止房地產泡沫對整體經濟安全的威脅；第二，防止房價過高帶來的社會問題。當下政策（限購與直接打壓），不過是以過高的代價部分達到第一個目標，對於第二個目標用處不大：房價仍舊在上揚、房屋銷售面積卻在下降，也就是更少的人被解決了房屋問題。

政府對房地產市場的深度介入，往往會導致了邊界與權限的模糊，不僅使得自身深陷普通商品房、限價商品房、經濟適用房、公共租賃房種種泥淖中等無法自拔，而且使得市場正常運行受到乾擾，這也就是為何這一輪調控始終無法撼動“房價回歸”的根本原因。

高房價的存在，誠然加大中下階層痛苦指數，也透支了不少年輕人的夢想，但高房價並非依賴行政手段就可以打壓，屢次調控不利反而近乎一種“飢餓營銷”。反觀中國人固有的“居者有其屋”夢想，往往反映在過早買房以及過高的自有住房率上，這一方面源自民間對日益高漲房價的集體焦慮，另一方面也折射出產權稀缺環境下的無奈應對。

如何避免高房價的負面效應？如果高房價已經成為一個嚴峻社會問題，政府應該有所作為，但筆者更看好廉租房而不是經濟適用房。不過，廉租房這一模式的運行，同樣應該以市場化的方式來組織，否則其間的腐敗與浪費將必然難以避免：供應端由政府組織市場內企業來招拍賣建設，需求端由政府直接對低收入租戶進行房租券補貼，廉租房管理也應採取市場化方式。

於此同時，政府應該鼓勵市場以市場的方式，探討解決房價過高帶來的社會問題，例如推進租賃市場的積極發展、解決小產權房、探索土地私有化問題等；更進一步看，不僅從限購還是土地供給都應該考慮適時放開，拋去諸多計劃主導市場的意識形態束縛，至關重要。