讓中國房地產市場回歸本來面目

紐約時報
王煉利

不久前，路透社報道稱，新任國務院副總理馬凱、從中投公司回歸的財政部長樓繼偉和“破例”第三次出任央行行長的周小川，均是朱鎔基擔任國家經濟體制改革委員會（體改委）主任時的老部下。朱鎔基擔任國務院總理時推行的國企改革，皆出自體改委的規劃。

路透社評論說，上述幾位是新一屆中國中央政府財經團隊的代表性人物，他們基本上被認為是傾向市場的經濟改革者，縱使當今經濟條件已有不同，他們仍有能力完成上世紀90年代開啟的改革事務。
路透社關於中國有可能重拾1990年代改革的判斷雖然沒有進一步的事實依據，但在目前的中國現實之下，卻也符合很多人的心理期待。但今天，不少中國人卻還在抱怨朱鎔基時代的很多政策，如國企改革、住房貨幣化政策。最近，隨着“新國五條”及其實施細則（《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》）公布後造成的混亂局面，一些人除了批評政府出台政策不當，也在批評1990年代住房制度改革是今天中國房地產市場紊亂的源頭。

回顧歷史，我們才可能知道歷史的本來面目。

中國住房改革開始於1998年。之所以從1998年開始，因為亞洲金融危機之後， 政府迫切需要居民拿出錢袋子救急。朱鎔基提出，要“尋找新的經濟增長點”。結果住房商品化被確定為新的經濟增長點之一。但同時朱鎔基又強調，要“在低工資制度下走住房商品化的道路。在低工資條件下，房價搞高了，就實現不了住房商品化”。因為，當時中國國企改革造成大量工人下崗。根據《上海經濟年鑒（1997）》的抽樣統計數據，全國生活水平最高的城市上海，市民人均月收入在300元-600元的佔47.2%，600元-900元的佔36.8%。當時62.5%的下崗人員家庭月收入從1305.6元下降到981.3元，因家庭總收入減少導致總支出減少的達下崗人員家庭的52.8%，下崗人員中60.8%的人因無事可做經濟來源僅靠下崗工資，21%的人在打零工，只有9.5%的人重新找到較穩定工作。到了1998年，上海國有企業職工下崗了三分之一，集體企業職工下降了37%。

在這種情況下，國務院在1998年7月頒佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號文件），這個文件是 “福利分房”和“住房商品化”的分水嶺。該文件明確了要“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”， “對不同家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他高收入的家庭購買、租賃市場價商品住宅。”

因為習慣了長期的福利化分房制度，當時很多中國人並不清楚何謂住房商品化，很多人也沒有自己掏錢買房的意願。1998年2月上海《解放日報》做過一項問卷調查，問上海市民是否打算買房時，70.5%的人回答“不打算”，回答“打算”的只佔16.1%；

雖然如此，但這一政策還算符合市場化的住房制度設計。因為這個制度設計體現了根據消費者的不同消費層次要求，構築不同的住房需求關係的市場化宗旨。

既然要“住房商品化”，按照朱鎔基在1997年初在全國住房制度改革工作會議上的講話，其本意除最低收入家庭外，要“大力建造低價的經濟適用住房”，大部分家庭可以通過可以承受的價格購買到屬於自己產權的房子。

但事實是，23號文件出台後，這樣一個清晰的、分層次的住房市場始終沒有在中國存在過。在上海，2000年就取消了經濟適用房，明確實行商品房“單軌制”，從而將所有人都逼上“買房”之路。當時，一些專家學者不是去批評政府違背23號文件精神，剝奪了居民的多元居住選擇權，反而無的放矢指責中低收入者不應該去買商品房。中國的住房商品化就這樣，從推行的第一天開始，就脫離了“低工資制度下的住房商品化”的方向，而親手推動住房商品化改革的朱鎔基也無法扭轉這個方向性錯誤，因為中央政府“缺錢”軟肋已經被地方政府、房地產商以及所有的房地產利益中人共同掐住。

以經濟適用房為例，全國新開工的經濟適用房在2000年時佔新開工住宅的面積比重是21.8%，以後就直線下降，到18號文, 即《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號文件) 公布的2003年下降了9個百分點，只佔新開工住宅的12.2%；2005年-2008年這一數字連7%都占不到。2000年竣工的經濟適用房套數全國總共60.4萬套，以後也是直線下降， 2005年只竣工了28.7萬套。就是這些數量有限且本該進入住房困難群體的經濟適用房，很多也因為權力腐敗進入了灰色通道。

2003年8月12日18號文的出台，標誌着徹底否定了1998年的住房商品化政策，把沉重的買房“大山”直接壓在居民身上。原來的23號文賦予經濟適用房在“住房供應體系”中的主體地位，到了18號文，下降到了僅有拾遺補缺作用；“實現多數家庭購買或承租普通商品住房”的條文，替換了23號文“高收入的家庭購買、租賃市場價商品住宅”。這一替換，為商品房漲價找到了市場化的借口，直接導致隨後中國房價的不斷上漲。

今年3月24日，國家發展和改革委員會的副主任朱之鑫在2013中國發展高層論壇上回應質疑說，房地產在中國是重要的領域，但中國沒有文件指出把房地產作為支柱性行業，只是提出把建築業作為支柱性產業。但事實是，18號文中就有明確稱，房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。

這種巨大的政策性變化的結果是，1997年-1999年時還負債纍纍、全面虧損的房地產業得救。18號文出台後沒有幾個月，中國房產價格開始瘋漲。以上海為例，上海在2003年四季度時，商品房預售均價為每平米6406元，到2004年第三季度，已經漲到每平米7784元，漲幅高達21.5%；2004年7月到2005年3月，上海內環以內的商品住宅預售成交價上漲68.13%——從11597元漲到19498元。盧灣區的住宅預售成交價更是從14082元漲到30925元，僅8個月的時間，房價翻了一番，猛漲了1.6萬元！黃浦區的預售成交價也漲了1萬多元（見《上海房地產市場報告》2004年第一期、2005年第五期中王水田引用的上海房地產交易中心統計快報等相關數據）。

為了緩解房價瘋狂上漲的勢頭，穩定房價，2005年，國務院不得不出台“國八條”，但“國八條”也並未對抑制房價產生根本意義 。

作為支柱產業的房地產業還助推了各地開展“經營城市”運動，刺激了房地產商們牟利和地方政府土地財政的神經。全國的城市都在如火如荼得進行着規劃和拆遷，全國各地開始不斷發生因強拆引起的暴力衝突，在暴力之下，各地自焚事件也不斷發生。

在各種混亂無序中，中國房地產市場逐步扭曲變形。直到今天，在批評不久前出台的“國五條”及其實施細則時，很多中國人並不清楚如下的事實：

根據《中國統計年鑒》統計，從2000年到2011年，中國房地產業一共銷售商品住宅6000萬套。根據最新人口普查數據，中國城市家庭有2.18億戶，這是不是意味着有6000萬套房分攤到6000萬戶，解決了28%的城市家庭的住房困難？不是的，筆者經過多年的追蹤研究發現，6000萬套房中，幾乎一半是動遷用房和因動遷帶動的住房銷售，屬於“增量房”的，只有3000萬套。那麼，3000萬套增量房是不是意味着能解決14%的城市家庭住房困難呢？也不是的，因為每個城市都有起碼上百個手握多套房的人——幾年前《新民晚報》報載，光是上海的2000多名市屬幹部中“擁有八九套住房的幹部比比皆是”。中國有省級市34個、地級市284個，縣級市369個，擁有多套住房的人絕對數相當可觀。所以，筆者認為，2000年到2011年這12年中，新建的3000萬套增量房真正用於改善城市家庭住房條件的比例不會很大，另外的3000萬套房動遷房房主雖然住上了新房，卻不能籠統認為他們也改善了住房條件，由於動遷是成片進行，相當多的黃金地段街區房屋結構完好，住房條件並不差，卻都被強遷到城市邊緣地帶。

2005年的人口普查住房登記詳表顯示，2005年的全國城市家庭戶中，購買商品房的僅佔17.5%，在一線工人中購買商品房的僅佔13.7%。到了今天，普通人群購買商品房的比重肯定大大增加，但這仍然是動遷的緣故。以上海為例，最新官方統計數字顯示，2012年上海銷售的新建住宅中，動遷用房銷售加上極少量的共有產權房銷售要佔到住宅總銷售套數的48.6%。

只有了解了這些，才能明白為什麼有着2.18億城市居民戶的國家在最近12年銷售了6000萬套房，卻仍然令普通老百姓叫苦連天；才能明白為什麼中低收入者的住房需求被各種人為原因漠視，也才清楚所謂中國的住房“剛需”是如何產生的。

雖然現在回頭看，1998年的23號文件雖然也有當時的局限性，但其最可取之處在於它肯定了市場消費是分層次的，要給不同層次的消費者以不同的住房選擇。該文件明確了這樣的目標：“對不同家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或地位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他高收入的家庭購買、租賃市場價商品住宅。”

中國能否回到改革的原點去思考如何為大部分中國人提供一個健康、公平的住房市場呢？這需要我們去思考何為“住房”，房子的原始本意是什麼？在住房市場中，市場和政府的關係又是什麼？思考可能很令人頭疼，但面對紛繁複雜的利益糾纏，面對中國人對住房的普遍心理焦慮，新一屆政府不應該再繼續沿襲傳統的思維模式。