及早因應房市反轉的風險

經濟日報

政府昨天公布的實價登錄資訊再創新高，知名豪宅「仁愛帝寶」以一坪298.2萬元寫下天價，房價頻創新高，是否促使今天的中央銀行理監事會再下打炒房重手，備受關注。不過，依內政部日前發布的第3季住宅需求動向調查及各項經濟預測，則顯示房市過熱的現象已到最高峰，加上美國量化寬鬆（QE）政策確定退場，國內房市極可能在明年反轉，值得政府、業界和民眾及早思考因應之道。

依據住宅需求動向調查，第3季無論是「新」購住宅或「欲」購住宅者，首購自住比率都下降；相對的，投資需求比率則分別升高至17%至19%。這種需求結構的消長，顯示連年房價上漲，嚇得真正的需求（自住者）買不下手、仍以為有利可圖的則大有人在，對房市的發展絕非正面。

再觀察平均購屋總價為960萬元，較去年同季增加4%，平均單價也較去年同季上漲3%，在所得未成長下，房價所得比升至9.2倍；其中，台北市負擔最重，平均總價將近2,000萬元、平均單價達56萬元，房價所得比為14.7倍，房貸占所得比重近50%，促使民眾往新北、桃竹外移，造成房價上漲的擴散現象，也代表房市泡沫現象擴及北台灣。

但上述數據畢竟是「落後指標」，因為調查時間是奢侈稅實施屆滿二年閉鎖期已過的首季，財政部也已透露奢侈稅修法將僅是「微調」，包括預售屋不納入、閉鎖期不延長等，加上美國聯準會當時也表示延後QE退場，讓部分投資客不急於脫手手中餘屋，甚至在第4季還積極進場。然而，如今情勢已大不相同，原本預期QE退場是在明年第2季，現已確定提前至第1季，投資客最擔心的資金退潮夢魘很快就要發生。

因為QE退場，代表金融海嘯以來各國央行狂印鈔票的寬鬆貨幣政策宣告終止；也代表台灣房市靠過多游資所維持的榮景將要消逝。更何況，央行總裁彭淮南在上季理監事會後已經警告，「利率不會永遠維持低檔，房貸族要有準備」，自住需求者早已對高房價產生觀望心理，又擔憂利率遲早要上升而放棄購屋的念頭，使得購屋需求減少。考慮明年底的七合一選舉，以及2015年7月實施建築容積上限管制，建商正大量搶建照，今年下半年和明年上半年的推案量大增，已使得本就供過於求的房市雪上加霜，初估房市餘屋比率已超過20%、達200萬戶以上，形成沈重的賣壓。

換言之，這段期間房市持續出現的供給泡沫是由資金行情造就，並由高財務槓桿操作的投資客支撐，而可能被QE退場戳破。房市要避免泡沫破滅，唯一的可能是將過剩的房地產存量，透過價格修正去化，且愈晚脫手、價格修正幅度愈大，空手的投資人須審慎評估是否此時進場，尚有存貨的投資客則要跑要趁早，及早「停利」或許才是正道；至於自住需求者，必須量力而為，注意房價下修的幅度超過房貸利率上升的負擔，才是進場的時機。

建築業也須重新評估房市供給過剩的嚴重程度，尤其QE退場和利率上升帶來的風險和成本衝擊，調整推案時程和規模，做好風險控管，不宜再增加供給，以免發生「多殺多」的崩盤。金融業者更應該立即進行壓力測試，嚴肅地評估房價下跌和利率上升的信用風險，尤其對於投資為主的需求者，應規劃調降房貸和土地、建物融資的成數或額度，更要防杜投資客利用人頭冒貸倒貨給金融業者的道德危險。

另方面，政府既有的健全房市政策必須持續，包括貨幣政策鬆中帶緊、選擇性信用管制有必要擴充至房市熱區、利率逐步微調、不動產的持有稅負合理調高等，讓房市價格合理化，投資客和建商有秩序退場。