房價還有相當的下跌空間

日本經濟新聞

中國房價下降的城市達到了90%，對中國經濟不安的聲音開始增多，對此日本經濟新聞採訪了中國社科院學部委員、央行貨幣政策委員會前委員余永定。余永定認為從目前的房價水平來看，房價還有相當的下跌空間，但不會暴跌……

記者：中國經濟增長放緩，政府提出的7.5%前後的目標是不是有些過高？

余永定：大多數中國經濟學家都認為中國的潛在經濟增長速度應該在7－8％之間。保守一點的也認為應該在7％左右。至少就到目前為止的統計數字來看，可以認為中國潛在經濟增長速度在7.5％左右。中國目前的問題不是增長潛力下降，而是如何在增長和結構調整之間找到較好的平衡。今年下半年，中國經濟增長不會出現嚴重滑坡。實現7.5％左右的增長目標問題不大。

但是，中國經濟結構的調整並未取得明顯進展。如，投資率過高、經濟增長過於依靠房地産投資等問題並未有明顯改變。為了加速經濟結構調整，明年經濟增長目標有所下調的可能性是存在的。但即便有變化，變化也不會很大。

記者：中國的房地産市場似乎一直在下跌。

余永定：中國房地産問題有兩個不同討論角度。一個是房地産有無泡沫的問題。對這個問題始終未得到統一意見。從房價－收入比、房租－房價比的國際比較來看，中國可能存在房地産泡沫。但中國是個大國，地區差異很大，很難一概而論。

另一個是資源配置問題。我以為中國房地産投資在GDP中比重過高。已經構成資源的嚴重不合理配置。2013年商品房銷售面積達到13億平方米，銷售金額8.14萬億元。社會零售總額23.44萬億元，商品房銷售額與社會零售總額之比超過1/3 ；中國家庭住房擁有率為90％以上。美國只有60％，德國只有40％。中國戶均住房面積超香港，而大陸人均收入僅6700美元。

此外，中國建造了太多的樓堂管所和豪宅。房地産投資佔GDP的比重已經超過13％。這種狀況不利於中國增長的可持續性。中國必須降低房地産投資的增長速度，降低房地産投資佔GDP的比重。為了做到這點應該從控制需求，特別是不合理的投機和投資需求入手。政府的限購政策的目的恰恰是限制投機和投資需求。只有這樣，政府才能一方面抑制房地産投資的過快增長，同時也使房價能夠有所下降，使得普通老百姓的剛性需求能夠得到滿足。

因而，房價下跌是好事。從現在的情況來看，房價暴跌的可能性不大，而且政府有手段防止房價暴跌。理想的狀態是讓房價逐步下跌，在跌到某種水平後，剛性需求入市，房價下跌也就隨之停止了。從目前的房價水平來看，房價還有相當的下跌空間，但不會暴跌。

目前房價出現下跌趨勢是好事。政府應該沉得住氣。不要輕易鬆綁。許多開發商認為中國房地産從黃金時代進入了白銀時代。房地産投資依然可以賺錢，但不再是暴利或高利行業。我想房地産開發商的直覺是正確的。中國房價很可能進入了一個緩慢下降的時期，這個時期可能持續相當長一段時間。

記者：為了緩解企業融資難、融資成本高的問題，有要求貨幣寬鬆的呼聲。
余永定：企業融資難、融資貴是多方面原因造成的。銀行加成率（mark-up ratio）偏高。中國大銀行的利潤率都超過20％，而非金融企業的利潤率只有6％－7％。銀行風險規避傾向過強。不少銀行在給企業貸款時，不僅有嚴格的擔保要求，而且還壓低抵押率，不僅要求提供擔保而且還要求有聯保，不僅要求有聯保而且還要有聯保的聯保（互保）。

此外，銀行還會要求企業支付相當高的風險溢價。這些就大大提高了企業的融資成本。還有，企業為了規避信貸規模控制和各種風險控制指標，利用各種通道（conduits）發展表外業務。這就提高了融資的交易成本。再有，房地産貸款以及平臺貸款大量佔用了銀行和非銀行金融機構（如信託公司）的貸款規模，擠掉了本應為一般企業提供的資金，特別是對民營部門産生了擠出效應。後者為了生存則不得不轉向高利貸。最後，通過銷售理財産品實現的事實上的存款利息率自由化。由此可見，融資難和融資貴問題並非單單是個貨幣政策問題。許多制度性問題得不到解決，即便貨幣政策放鬆了，融資難和融資貴問題也依然得不到解決。中國的貨幣政策已經承擔了過多的目標，不應該再加上一個結構調整目標。貨幣政策是宏觀經濟調控手段，定向貸款和定向降準之類的政策是否有效還優待實踐檢驗。

記者：中國不能缺少匯率市場化、利率市場化、資本項目可兌換等金融改革？

余永定：在資本項目全部開放之前，中國必須完成相應金融市場的建設工作。如果金融市場非常薄弱，資本項目暫時就不能開放。以我國股票市場為例，如果我國股票市場很健全而不是一個「準賭場」，當然可以對外開放。但是如果我國股票市場依然存在大量的問題，那就不能輕易對外完全開放股市，而應當維持我們的現有政策，通過QFII等途徑逐步開放。

現在中國沒有形成這樣一種所謂的利率期限結構曲線，或者是無風險利率曲線。期限結構曲線的形成是進一步開放資本項目的一個前提條件，只有建立了利率期限結構曲線，才可以為各種資産制定價格。

我認為，在利率市場化、匯率市場化以及資本項目可兌換三項改革中應該首先完成匯率市場化，然後是利率市場化，最後才是資本項目可兌換。