留意台灣房地產空頭的逃命波

王志鈞　

我很少寫房地產相關評論，因為我覺得這問題很複雜，怎麼寫都不對。但今天破例發表意見，因為根據拙見，2013年應是台灣房價最後一波反彈行情，之後，房價恐會因一根不知道是什麼的稻草般利空因素，反轉修正，而且修正期恐怕會拉長到20年！

我這個說法，其實兩三年前在網路就已經有人說過了，立論的根據就是台灣人口老化、出生率下降與少子化，使得人口紅利消失，年輕購屋族的需求跟不上房屋供給量時，根據供需法則，房價只會下修，不會上揚。

此外，台灣知名的空頭房地產學者，近年來也不斷告訴民眾，買屋要延後，不要高點追高，立論點也是如此：過多的供給、過少的需求，都只會讓市場價格自然修正。

但問題是，台灣房價近四年來一直漲，讓這位空頭總司令很委屈，也不斷失去公信力。網路上甚囂塵上的房市空頭論，歷經近兩年奢侈稅與實價登錄等打房政策的洗禮後後，台灣房市，特別是北台灣房價卻只有溫和下修與量縮，未見崩跌。為何如此呢？

如果從供、需結構面來看，台灣房市應該走空，但卻不下跌而撐住，且部分北市菁華地段還驚驚漲。最要命的是，這波漲風還蔓延到新北、桃園地區，讓整個北台灣陷入房價發燒的溫水效應中。

為何如此呢？
我覺得答案可以從兩年前一本暢銷書＜百年大泡沫＞中找到線索。雖然個人觀點長期認為，這本書的作者之立論有問題，因為台灣熱錢效應不是中央銀行阻升匯率而讓貨幣供給量增加，這對9A總裁彭淮南十五年三任期之穩定匯率與物價的重大貢獻，是一種嚴重侮辱，也說明該書作者完全不懂貨幣政策。但該書有另一個重要立論是對的，台灣房地產遲早要泡沫化，原因是---熱錢效應。

台灣確實有熱錢，但這是外銷產業國家遲早會面對的游資過剩問題，且游資集中金字塔的企業界頂端，讓貧富差距急遽擴大化。這種問題很難單純透過央行的貨幣政策手段來解決，而必須有賴政府有效政策來疏導游資與弭平財富分配的公平性問題。

換句話說，引爆北台灣房價增溫的熱錢效應，其實主要來源是台灣長期貿易出超所導致的資金，超過一個地區的內需經濟所需之問題。這問題不但台灣有，韓國也有，只要匯率不隨出超而升值，就會造成當地的資金供給過多而帶來物價上揚問題。過去幾年，韓元的匯率貶值程度超過新台幣，也就是說，韓元超貶，導致韓國高房價與高物價問題遙遙領先台灣。

新台幣過去十多年在彭淮南手上，採取中庸策略，有點貶，卻沒貶太多，導致科技業大老各個都不滿意台幣貶值程度。但台幣與韓元相較略顯升值，卻也讓台灣的通膨問題遠比韓國來得輕上許多。兩相權衡，只要台灣仍處於外銷代工產業型態，熱錢效應問題就不能怪央行的匯率政策，而只能怪台商太會賺錢了。

台商賺了錢，如果能有效分配給員工，那就沒話說。但問題是，人們只見科技大老成立藝術基金會，拼命購買骨董、藝術品避稅，卻未見有富商送一張張大千的名畫或國寶給過員工，這說明財富分配是有問題的。

最要命的是，2008年馬英九當選總統後，調降遺贈稅稅率，由40%驟降到10%，讓台商長期囤積於海外的避稅資金，一下子鮭魚返鄉，湧回台灣，並鎖定華人最愛的傳世之寶---不動產來傳宗接代，立刻造成台北房價暴漲。

此外，2007-2008年美國發生次貸危機，衍生房地產、股市崩盤與金融危機，讓台灣高科技業、白領精英之渡邊太太們的海外投資資金，如共同基金與海外房地產等，均認賠贖回台灣，再次推波助瀾了熱錢回流，並集中湧向保值性較高的不動產上頭。

前述因素，才是我認為導致北台灣房價過去四年見回不回、頻頻攀高的主因，也是讓＜百年大泡沫＞與房地產空頭總司令等空頭看法，頻頻槓龜的主因。

兩年前，我曾經寫過一篇文章，呼籲媒體不要一直炒作房市新聞，而且，空頭學者最好也不要一直喊空房市，因為這只會讓空頭看法被軋空，導致聽話而沒買房的人最後失去了信心，最終卻於2013 年台灣房價的最高峰進場套牢。

這就是我這篇文章要關切的重點---小老百姓們，千萬不要因為實價課稅出爐後，房價只見溫和回跌，就誤認為這是台灣房價的觸底效應，並出手在高檔反彈點買房。

很多建商今春以後，拼命於媒體釋出，房價即將觸底反彈，以及未來房價只會漲、不會跌，再等不知等到何時等多頭言論，我認為，這正是在誘殺這些無知百姓與不再相信空頭學者的無辜普羅大眾。

為平衡市場氛圍，我個人認為，2013年應是北台灣房價修正後，反彈上漲的逃命波，是建商、財團與政客們集中點火，要於馬英九總統任期屆滿前，拉高出貨的最後一波逃命線。手上有多餘、非自住且租不出去的房屋的人，應該趁機倒貨，以拿回現金；至於想買房自住、卻還沒等到買點的人，再忍耐個三到五年，保證能以比目前更低廉的房價買到理想的二手屋。

但要補充說明一點的是，北台灣房價崩跌，不代表台北市房價崩盤。只要台灣的國土開發政策有問題，台北市的房價長期而言，只會上揚，不會下跌，這是因為供給量仍小於需求量的基本面問題。也就是說，即使北台灣房市走空，北市房價只會高點盤整，卻不會大幅修正。

由於很多人搞不太懂淡水河以南、以北，台灣是一邊一國，所以常常誤把台北市房價與全台房價綁在一起，這也讓建商可以魚目混珠，大大方方地以北市高房價為指標，鼓動新北、桃園房價也跟進看齊，這實在害慘了居住非台北市的廣大中產階級，是一個很沒有良心的行為。

所以，如果要用人們熟知的蛋黃理論來說明北台灣房市狀況的話，我認為，2013年將是：蛋殼滾燙（桃園、基隆）、蛋白持續增溫（新北市）、蛋黃再次發燒（北市）的一年。原因是：景氣復甦、股市好轉、建商拼命炒作、媒體應聲蟲般地附和等因素綜合發酵使然。

但這種現象是短期的，持續期間不會超過一到兩年。誠如本文開宗明義所言，台灣人口少子化是必然趨勢，特別是一般預估，2014年後，台灣死亡率將超過出生率；2022年後，台灣總體人口將逐年下降。綜合這些結構面因素，未來10-20年，台灣房市步入空頭將是必然，多頭則為偶然。

若果如此，人們何須跳進去當最後一隻高房價的青蛙呢？

我認為，如果北台灣的房地產像一顆雞蛋，則房地產泡沫化的破裂點，不會是蛋黃，而將是蛋殼與蛋白區。如果要我預言房產泡沫化劇本，我會如此試為推演：

首先，政客們不斷炒作的桃園航空城，將在機場捷運線完工後，利多出盡而成一場泡沫幻影。

緊接著，馬英九最後兩年的任期中，雙北市首長與副總統競相爭取執政大位，將衍生政治紛亂，在政客亂開支票下，北市房價會因富商的資金逃離效應而出走，轉為擁抱定存利率較高的人民幣，並帶來指標性建案的價格修正。

第三，新北市房價會受蛋黃、蛋殼擠迫而出現一波恐慌性修正波，劇烈修正區將為養蚊子許久的林口、三峽與淡水地區，恐慌修正區為新北特區、板橋等房價過高區段，溫和修正區為偏鄉、較無交通、捷運便利性地段。

以上崩盤戲碼，純屬個人看法，若將來有所雷同，純屬巧合。

但最重要的結論是：北台灣的普羅大眾與小老百姓們，千萬不要誤信媒體炒作、廣告而興沖沖地跳進去買自住房，如果你一輩子的財力只能買一間房的話，先租而不買，耐心等待更適合人居之新北市都會區房價崩跌後，再進場撿便宜貨，而不要選擇搬去上班通車要長達一小時以上的未來養蚊區，將會是比較明智的買屋抉擇喔！

台灣財經作家