中國樓市產能過剩迷思

英國金融時報

徐瑾

人們常說冬天已經到了，春天還會遠麽；事實上，如果我們面臨的冬天足夠漫長，就像《冰與火之歌》中的臨冬城臣民那樣，那麽溫暖的到來將變得極為緩慢，就像當前仍處於“史上最嚴厲調控”拉力賽中的中國房地產。

比起中國經濟的爭議，對於中國房地產的爭議有過之而無不及。隨著全國房價的小步回升，11月70個大中城市逾七成房價環比上漲，北京、上海11月新建住宅銷售價格指數環比分別上漲0.6%和0.2%，甚至北京土地拍賣開年又現比起拍價高491％的最高溢價。

由此，對於中國房地產一輪熱潮再起，有論其起底回暖者，亦有譏之謂“死貓跳”者。中國房價到底高不高？正如我曾經在專欄《誰在推高中國房價》詳細分析過的，標準不同，答案也不一樣。

首先，從20年的數據看，房地產價格隨居民收入水平而上升，一套房屋的售價的上升速度基本上戶均收入速度相當；其次，房屋售價與家庭收入之比在2004年之後上升，現在約為7.6，這意味著7.6年的家庭收入可以買下一套住房，比發達國家高不少，但與同等收入國家相比，大致相當。
那麽為什麽房價痛苦指數如此之高？這其實是一個分配問題。筆者根據相關數據測算，約有五分之一的家庭的房價收入比低於4.7，對它們來說房地產價格並不高，房地產是很好的投資標的；對於剩下的五分之四的家庭來說，房價收入比分別大概為6.3、8.4、11.4、19.7——這意味著至少六成以上的居民對房屋的負擔能力很弱。

換而言之，房價對少部分人確實不高，對於一般民眾確實不低，民間抱怨其實在很大程度上反映出中國貧富不均的事實。這一信息事實上在西南財經大學甘犁教授主持《中國家庭金融調查報告》中有不少反映，他們測算2010年中國家庭收入的基尼系數為0.61。報告曾揭示城市戶口家庭的平均資產達到247萬元曾引發不少質疑，其中不少來自房產，但事實上247萬元是全部數據匯總之後的平均值，更具有指標的意義的城市家庭資產中位數僅為40.5萬元，這反映出中國的貧富差距之大已經不容迴避。

中國房地產如此重要，甚至被稱為全球最重要的行業，房地產投資超過中國固定投資的四分之一，而固定投資則是拉動中國經濟的主要動力，而且這一趨勢中短期之內不會改變。根據中國國家信息中心的預測，預計2013年固定資產將增長22%左右，房地產投資將增長15%左右。

考察中國房市有不少指標，但是房地產投資品的屬性大過消費品則是不爭事實。房價主要是投資變量，其漲跌受到利率、中美利差等投資類經濟指標的影響，而不是作為消費品屬性來變化。

也正因此，比起房價走勢的跌宕，更值得關註的是，中國房地產與中國其他行業一樣，也逐漸步入產能過剩怪圈。產能過剩看似用來形容生產性企業的供過於求，但是考量近些年房地產企業的在建面積與銷售面積的變化，則不難判斷中國房地產未來數年供過於求局面已經形成：09年之後，在建面積與銷售面積的比例已經從3左右擴大到5，這意味每銷售出去1平米房子，其背後還有5平方米的在建房屋。


既然房子主要是投資品，那麽房地產其實集中地反映了中國經濟模式的優勢與弊端，其產能過剩的邏輯與路徑也大概一致：房地產構成城市化的重要環節，而城市化與產業升級、重工業化、就業增長聯系在一起；房地產市場的發展受到廉價資金的支持；而房價與地價隱含的租金的大部分則被政府收取。必須註意的是，過去20年也是中國人口紅利有利於房地產的時段。

產能過剩是理解中國經濟周期一個重要因素，甚至政策方也往往把產能過剩作為宏觀調控的理由，事實上，產能過剩是政府過多乾預的結果而不是原因。其他行業，正如房地產一樣，政府之手所到之處，往往就意味著產能大躍進以及與之伴隨著產能過剩。

如此，如何看待政策對樓市作用？政策有一定作用，但根本上，房地產在中國整個經濟、政治體制下運行的，有其自身規律，政策只是變量之一。房地產為何供過於求，原因很多，限購政策有之，信貸緊縮有之，某些房企的激進有之，但是伴隨著中國人口代際變化，這一可能將成為未來中國房地產的新常態。

房市未來如何走，仍舊更多取決於市場供需的力量。過去20年，房地產投資年均增速約為26%，隨著供需形勢的變化以及存量的增加，有可能降低到20%以下；過去20年單位房價的平均上升速度約為9.2%，這一長期上升趨勢幾乎可以肯定將會降低，至不高於CPI的水平，不排除出現逆轉下跌的情形。
最後，筆者常常想到一個身邊的案例。在上海某處高樓林立的CBD區域，其間某一座設計現代的廣場，已經建設完備數年；但從傍晚的辦公室燈光以及車輛人流的出入來看，其使用情況則非常之低。漫步在這座建築的四周，人跡稀少，幽藍的燈光打在其設計感十足的階梯之上，更加映射其內部的寂靜與空曠。

此情此景，老外或許會驚呼為又一座“鬼城”，但對於熟悉中國經濟周期的人而言，自然見怪不怪，這不過是又一個暫時沒有消化的生產品——與以往不同的是，這一次消化的時間與速度，再也不會如同過去那麽順利；正如開篇所談的臨冬城，其信奉的格言是永遠正確的“凜冬將至“（Winter Is Coming），漫漫的長夏日之後則必然是一個更長的長冬天，就像過去十餘年烈火烹油的樓市可能面臨的產能過剩寒意。