姚樹潔
關於房價,恐怕是3年來最大的討論點。爭論的焦點是,到底房價是漲還是跌?如果不考慮到當前的房價已經被懸空提了起來,確實有諸多上漲的因素。如果理智的看待現在的房價,人民收入,房子囤積,等等因素,我們卻沒有理由去相信,房價在短期內還會大漲。進一步考慮目前國內外的經濟形勢,尤其是國內經濟結構扭曲,工業生產正在從東往西激烈的運動,東部地區產業升級面對諸多困難,等等,大家就應該非常清楚,在未來3-5年,房價的真實價格只有往下走的方向。至於跌多少,杭州過去12個月已經跌了10%,今後5年,有效跌幅不會少於30%。溫州房價一年下跌15%,5年內下跌50%不是不可能的事。
背景數據和情況
今年7月份,全國70個典型城市,有50個環比上漲,但是最大的漲幅不超過1%,上漲幅度已經可以忽略不計。如果是同比計算,卻有56個城市房價下跌,跌幅3%到10%之間。
這兩個數據看上去枯燥,卻可以有下面3種解釋。
首先,7月份的環比上漲是短暫的回暖,確保不了總體下降的趨勢。主要是漲的力度非常微弱。
其次,同比的下降幅度很大,說明下調的壓力沒有任何消退的跡像。
再次,下降最厲害的城市是杭州,它是房地產泡沫的代名詞。浙江的主要城市,將是房價下跌的關注點。因為浙江人,尤其是溫州佬,炒房炒的全世界出了名。這次,葉檀特別發表文章,細細的說明他們已經被自己玩完了的道理,我基本同意她的意見。
另外的事實,就是8月份我對成都,重慶,海口,西安,海南儋州,寧波和北京的實地調查和訪談。我雖然調查不夠深入,但感覺告訴我,這些城市不缺房子,缺的是一種合理的疏通。流通領域出現了問題,足以說明,高房價是被人為架高的,不是一種合乎理性的供需平衡關系所造成的高房價。
在成都,海口和寧波,許多朋友告訴我,那邊的房價已經比最高點下調了15%到20%。當然,也有個別地段的房價沒有什麼變化,但是,那是個別情況。
在重慶,有一個大學建了接近5千套房子,每個老師和職工都有一套。但是,這個大學的教職工,早就在市區有了一套房子,有的人甚至是2-3套,根本不缺乏房子。新校區的近5千套房子,有80%沒有人居住。我不說有多麼的浪費,我只是在說,對一些有大學作為依托,有大型國有企事業單位作為依托的職工,根本就不缺房子,而且,還有許多多余的房子。
在西安,我也見過不少大學,也出現這樣的情況。國家給了大學新的校區,大學只有在這些校區蓋新樓,才能吸引老師從城區轉到郊區工作,或者生活。另一個原因,大學蓋的房子的單位價格,比外面的商品價格最少低一半。本來不需要房子的老師和員工,都想再買一套房子。其實,我還真不知道這些老師是賺了,還是虧了?
你說他們賺了,那是買的便宜,道理明顯。我說他們虧了,大家很容易笑話我白痴,磚頭迎面而來。但是,我有我的理由。我認為,多買的一套房子,10年不能賣,空置,不僅10年不賺錢,還要賠錢。10年後,質量那麼不靠譜的房子,還想賣出個能夠賺錢的好價錢嗎?當然,如果他們把錢放在銀行也是虧,用這種邏輯考慮問題,大家還是認為最少房子是看得見,摸得著的東西,那麼,我就不再說下去了。
大學如此,大型的國有企事業單位也有同樣的集資房,包括軍隊單位。
只有那些弱勢群體,也就是農民工,低保,被國有經濟改革拋棄掉的中小型國有企事業單位的職工,沒有土地和房產的老居民,才是真正缺乏房子的,潛在的剛性需求者。而這些潛在的剛性需求者,根本沒有能力買的起價格如此高貴的所謂商品房。他們只有等待,等待著政府的廉租房,或者經濟適用房。而當廉租房和經濟適用房被建成以後,這樣的潛在剛性需求就不復存在了。
短期的反彈是長期下降的前奏
最近,宏觀經濟數據不容樂觀。今年上半年GDP增速7.8%,大大低於去年9.2%的平均水平。7月份的進出口增長速度被降低到了2.8%。浙江省的進出口雙雙負增長,60%的中小企業出現生產減產,有的甚至關閉。
2009年想一口氣吞掉世界礦業巨頭力拓的中鋁集團,今年上半年巨虧30億人民幣,成為國資委管轄內最不爭氣的特大型壟斷國企。
浙江是中國經濟的重要窗口,它不僅是一個經濟和貿易大省,而且,浙江也是以最有生命活力的民營企業和民營經濟為主導的省份。
浙江的問題,是整個沿海地區經濟困難的縮影。溫家寶總理不久前到了溫州,用最有力的行政手段穩定了那裡的金融問題。8月14-15日,他再度親臨浙江,不給地方時間准備,直截了當找企業家了解生產情況。
這次調查,目的很清楚,他想告訴地方官員,企業家,你們不要沒有信心。
我見過溫家寶總理3次,最後一次是2009年。他在倫敦,講的就是中國和全世界都必須要有信心,去戰勝世界金融危機。當時,中國經濟的基本面還是非常好的,不僅是我,就算總理,都沒有想到危機會持續那麼久,到了現在,才真正的打擊中國的實體經濟。
所以,中國的經濟轉型,不僅僅是轉變結構的問題那麼簡單。更重要的是,如何接受經濟危機所造成的傷害,也就是說,如何挺過去?
在這樣的大背景下,許多人的思想還停留在3年前的房子大漲價的夢境中。我只能說,我無語。
今天,看到潘石屹和張欣的微博,他們公開SOHO的地產戰略轉移。那就是,'放棄散售,改成持有京滬有價物業。
我的第一反應就是,'高,實在TMD高。難怪潘石屹成了中國房地產的弄潮兒,我只配當教書匠。從短期的壟斷中獲取巨大的暴利,再把這些暴利,及時轉變成為永久性的壟斷。'
從另一個側面看問題,SOHO已經看到了,再散售,就已經沒有暴利可言了。換句話解釋,房價不會再上漲,只會下跌了。最近,房價微弱反彈,而房地產股票價格拼命下跌,說明的就是這個道理。
結束語我認為,在3-5年內,房價下跌有如下理由。
· 結構性的空置到處存在,中國並不缺房子。1998-2011年,房地產行業對GDP的貢獻是10%,而對社會總投資的貢獻是20%。這一時期的瘋狂投資,使人均住房面積大幅度上升。大家還感到沒有房子住,是那些沒有錢的窮人。有錢的人多套的,比比皆是。
· 政府的廉租房計劃,經濟適用房計劃如果按部就班,哪怕有一半得到落實,將對房地產市場的格局產生深遠的影響。這些房子一旦建成,就能夠滿足相當一部分的剛性需求,從而逼迫高高在上的房價回歸理性。
·當前,國內外的經濟形勢非常嚴峻,沿海地產經濟已經受到了非常嚴厲的衝擊,大大降低了該地區對商品房的需求衝動。內陸地區的經濟增長加快速度,但是,內陸地區的土地沒有沿海地區那麼緊張,人民收入和財富的水平,也不至於把內陸的房價拉升到沿海的水平。
·目前的房價還是太高,高的離譜。有些地區的房價必須下降50%以上,才算是理性的。也就是說,房價下跌的空間巨大。
· 最後,房價只有下跌,企業的生產和人民的生活成本才會下降,中國的工業才會恢復其國際競爭優勢,中國才能最終從危機的苦海中脫離出來,朝著大國崛起的方向繼續往前走下去。
姚樹潔
諾丁漢大學當代中國學學院院長,經濟學教授,著名華裔經濟學家, 西安交通大學特聘講座教授, 全英中國專業團體聯和會副主席,聯合國開發計劃署和世界銀行經濟顧問, 到過20個亞非歐國家工作。
1985年到英國曼徹斯特大學攻讀碩士學位,後獲得了曼大的全額獎學金繼續攻讀博士學位。1989年5月到牛津大學工作,作為世界銀行和聯合國開發計劃署的經濟顧問前後到過納米比亞、埃塞俄比亞、坦桑尼亞、南非、斯威士蘭等國家工作,隨後到樸次茅斯大學經濟系任教。2001年3月到倫敦米德爾賽克斯大學任經濟系主任和教授,2005年1月任西安交通大學特聘教授。
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