12/30/2012

東南亞沒人租的辦公大樓

■銀行業近年過度放貸,促使越南國企大量融資湧進房地產。然而,隨著經濟放緩和需求下降,銀行正面臨壞帳增加的壓力

■Banks are struggling with an increase in bad debts, and unfinished property projects, empty offices and lower rents risk adding to the pile of non-performing loans.

 越南改革開放讓外界刮目相看,像越南電力集團(EVN)在河內的新大樓,即為經濟快速成長象徵。但愈靠近,卻愈看清楚真相:大門凌亂不堪,窗戶沒裝好,無言地訴說胡亂放款和不動產過度投資,正威脅越南銀行業。

 壟斷的國營事業EVN在2007年開始蓋這座逾30層高雙子大樓,當時正值越南信貸年增長54%,讓該國經濟創下1996年來最快增速。

 但現在經濟放緩,未完工建案、空置辦公大樓和租金走跌等,讓銀行業為不良債權而頭痛。

 房仲經紀商萊坊(Knight Frank)執行董事魏特(Stephen Wyatt)指出,過去銀行過度放款,太多建案未經考慮就推出。現在銀行不願再融資給大型建案,讓許多案子因缺錢而喊停。

 國企進場炒樓 助長通膨

 越南共黨政權在1986年開放後,經濟即加速成長,從2002年到2008年首季的經濟成長年率逾7%,但今年第3季年增率已放緩至4.7%。

 銀行放款助長越南通膨增長幅度為亞洲之最,政府在2010年和2011年開始升息,並限制放款來抑制通膨。因為許多國營企業,大舉融資投入不動產,讓情況惡化。

 CBRE集團越南部門執行董事陶珊德(Mare Townsend)說:「他們(國企)全都覺得自己成為不動產發展商後就能輕鬆賺錢。」

 越南審計署副審計長黎明凱表示,國企持有不動產與股票等非核心投資,幾乎占申報資產12%。越共中央委員會10月中下令國企結束非核心投資。

 CBRE指出,河內自2011初以來新增商辦與店面量,超過2011年的前4年總和。河內頂級商業區商辦在2009年租金,每月每平方米約47美元,超過同期曼谷和吉隆坡同級數的逾1倍;但今年第3季已下降至42.01美元。至於B級地段商辦租金跌幅更兇,投資銀行Vietnam Capital形容跌幅之大前所未見。若未來租金與不動產價格延續過去半年跌勢,發展商將撐不住,並讓銀行壞帳急速上升風險大增。

 商辦泡沫化 銀行壞帳增

 越南建設部長鄭庭勇表示,迄8月底不動產貸款總額203兆越南盾(97億美元),其中6.6%為壞帳。若把不動產抵押債券等衍生範圍更廣的不動產相關貸款計算在內,就占全部未償還貸款57%,約1,000兆越南盾。

 不動產經紀商Savills指出,河內第3季商辦平均使用率,季跌2個百分點至79%,期間平均每月租金季跌4%,新簽租約量創今年來新低。雖然胡志明市的使用率季增1個百分點至87%,但平均月租金也季跌2%。CBRE表示,供應量大增和民眾減少消費,讓店面承受很大壓力。預計從第3季底到明年底間,河內將新增約65萬平方米的店面面積。河內第3季底店面空置率達16%。

 惠譽指出,越南1,300家國企裡,大部份因近年湧入不動產市場而面臨虧損;強調銀行不良債權「被嚴重低估」,可能是官方估計的3到4倍。

 央行總裁阮文平曾坦承,部份貸款機構的壞帳可能較所知道的更高。迄9月底銀行體系裡的壞帳,可能占未償還貸款的8.82%。

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