房市最壞時機還未到

張金鶚

近來業者紛紛展望二○一三年景氣都抱持最壞時間已過去，明年將比今年好的基調。但最壞時機真的過了嗎？可能大家都忘了，一九九○年代房地產最壞時，全國建商倒閉二百多家、仲介商有二千多家關門、法拍屋數量達三十多萬戶，統計全國的不良資產債權（ＮＰＬ）高達一兆四千多億元。

　房巿二○一二年終於在奢侈稅與房貸緊縮雙重打擊投資客的壓力下，成交量十年來的大幅萎縮（比ＳＡＲＳ時交易量還少），成交價也在實價登錄的揭露下，開始明顯鬆動，不少個案出現一至二成甚至三成以上的跌幅，連過去最熱門的捷運宅都呈現降價一至一.五成底價卻近半流標現象。換言之，房巿經過八年長期景氣繁榮（其間僅在二○○八年下半年到二○○九年初受金融次貸風暴影響重挫），在今年下半年開始了「價跌量縮」的局面，業者一方面急忙喊話，強調房市谷底已到，明年將逐步回升，另一方面，卻要求政府應廢除奢侈稅，解除房市的金融緊縮。到底明年房市將走向如何？一般大眾及政府又應如何看待、因應？

　支持未來房市將谷底反彈的主要理由是：一、預期國內經濟未來將逐漸復甦，如此可帶動房市需求；二、國內外資金仍寬鬆，游資充裕房市有支撐；三、利率仍在低檔，不論自住或投資的購屋需求依然存在。

　然而，認為未來房市不景氣才剛開始的主要理由又是：一、從房市景氣循環看，經過八年不合理的景氣繁榮，至今才開始量縮價跌，房市不可能只壞一下就復甦；二、市場供需力量。近年來房屋供給不斷，但投資需求受奢侈稅及資金緊縮而大量減少，自住需求受房價高漲及所得不漲也大量減少，市場空屋大量增加，明顯供過於求；三、政府政策力量。不論奢侈稅、實價登錄、乃至公告地價與現值的調高，均反應政府回應民怨的壓力，房市上漲不易；四、金融風險控管。金融機構擔心資金已過度集中在房市，不但已無多餘資金可貸房市，更憂慮房市一旦反轉，資產縮水引發呆帳，因此紛紛降低房貸成數，提高房貸利率；五、實價登錄資訊透明。消費者力量逐漸反彈，而非過去業者主導，甚至哄抬扭曲房市，未來房市將漸趨合理。

　綜合正反說法，一般大眾將如何看待？自住購屋者是否認同房價不可能跌，只好進場「拚房」？投資客是否認同房市將谷底復甦，值得進場「賭房」？如果購屋者認同未來房市景氣，就進場；反之，就不進場，避免成為最後一隻老鼠，又幫業者或投資客解套。但無法判斷正反說法的購屋者，最好決策就是再觀望，等待正反說法能更明確判斷再作購屋決策，畢竟房屋昂貴，錯誤決策將影響你的生活與財富。

　此時政府面對經濟環境不佳，ＧＤＰ可能無法保一，如今房市如此發展，又將如何因應？根據學術界過去研究，房地產並非經濟的火車頭，透過優惠補助房市，不但無法刺激經濟，缺乏正當性，反而造成資源過度集中房市，形成大量空屋，浪費資源，同時排擠其他正常經濟產業發展，造成經濟更加衰退。因此，政府應趁此房市反轉之際，把握時機，進行健全房市等長期制度性工作，包括健全租屋市場、漸進房市租稅改革、提供適當投資管道等，不但可促使房價逐漸導向合理，也可避免房市泡沫，引發經濟更加惡化。

　歲末年終，展望未來，面對當前房市鬆動反轉之際，全民應有共識，房巿與房價的不合理，不應被繼續支持，再不拿出行動改革，未來不但年輕人缺乏希望，租不到合適房子，更買不起房子，中產階級只有一屋，也換不起房子，結果是動搖國本，全民受害。把握此房市契機，發揮消費者力量，不輕易進場；同時要市場供需資訊完整呈現，不被扭曲；然後更要求政府健全房巿，具體行動，如此多管齊下，相信房市與房價的合理化，應可逐漸達成。

（作者為政大地政系特聘教授）